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关于A房地产公司与某市政府之间订立的土地使用权出让合同,下列说法错误的是()。 若A公司与B公司签订合同后,又将该商务用楼转让给出价较高的C公司并办理了产权过户登记,则A公司与B公司订立的房产转让合同的效力是()。
关于A房地产公司与某市政府之间订立的土地使用权出让合同,下列说法错误的是()。 若A公司与B公司签订合同后,又将该商务用楼转让给出价较高的C公司并办理了产权过户登记,则A公司与B公司订立的房产转让合同的效力是()。
admin
2009-01-19
21
问题
关于A房地产公司与某市政府之间订立的土地使用权出让合同,下列说法错误的是()。
若A公司与B公司签订合同后,又将该商务用楼转让给出价较高的C公司并办理了产权过户登记,则A公司与B公司订立的房产转让合同的效力是()。
选项
A、该合同成立但未生效
B、该合同成立但效力待定
C、该合同成立且生效
D、该合同自始不成立
答案
4
解析
《合同法》第44条规定,依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。《城市房地产管理法》第35条规定,房地产转让、抵押,当事人应当依照本法第五章规定办理权属登记。《城市私有房屋管理条例》第6条规定,房屋所有权转移或房屋现状变更时,须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。从以上规定可以看出,在我国的房地产转让制度中,权属登记为房产所有权取得的法定生效要件,但法律、法规均未规定房产转让合同须以办理登记始得生效,因此,我们不能根据以上规定推定“房屋的买卖合同必须要经过房管机关依法办理过户登记才能生效”。《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第9条规定,法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后才生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。根据这一司法解释,房屋买卖合同在房屋过户以前合同效力独立存在,并不受过户登记的影响。换言之,房屋买卖是否办理过户登记,这只决定房屋的所有权是否转移,并不能影响买卖合同的效力,更不能决定买卖合同的效力。因此,房地产转让合同是要式合同,必须以书面形式订立,但是产权过户登记并不是该合同的生效要件,而是房地产产权转移的生效要件。也就是说,产权过户登记是物权登记而非合同登记,登记与否,并不影响房地产转让合同的效力。所以,房地产转让合同订立后就成立且生效,C选项正确,当选。土地使用权合同与房地产转让合同在这方面是相同的,可结合理解并记忆。
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试卷一题库法律职业资格分类
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试卷一
法律职业资格
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