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某开发商以3000万元购得一住宅用地70年的使用权,该住宅用地面积为3000m2,规划容积率为5.5。据估算,该住宅开发项目的建安工程赞为2200元/m2,勘察设计和前期工程费为建安工程费的3%,基础设施和公共配套设施建设费及其他工程费为430万元,开发期
某开发商以3000万元购得一住宅用地70年的使用权,该住宅用地面积为3000m2,规划容积率为5.5。据估算,该住宅开发项目的建安工程赞为2200元/m2,勘察设计和前期工程费为建安工程费的3%,基础设施和公共配套设施建设费及其他工程费为430万元,开发期
admin
2012-10-09
31
问题
某开发商以3000万元购得一住宅用地70年的使用权,该住宅用地面积为3000m
2
,规划容积率为5.5。据估算,该住宅开发项目的建安工程赞为2200元/m
2
,勘察设计和前期工程费为建安工程费的3%,基础设施和公共配套设施建设费及其他工程费为430万元,开发期间税费按建筑面积计算,为114元/m
2
,管理费用为上述费用(土地费用除外)之和的3.5%。预计住宅在项目建成时全部售出,销售费用、销售税金分别为销售收入的3%和5.5%。项目开发期为2年,建造期为1.5年。土地费用于开发期初一次性投入,开发期间税费于建造期初一次性投入,建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用在建造期内均匀投人。年贷款利率为7.7%,按季计息。不考虑土地增值税(假设销售费用均在开发完成时发生)。
(1)若开发商要求的税前成本利润率为30%,求该项目的最低销售价格。
(2)若该项目的销售价格为8000元/m
2
,求该项目保本的最低销售量。[2009年考题]
选项
答案
(1)设项目的最低销售价格为x万元,则项目总开发价值GDV=(1—5.5%)x项目建筑面积:3000m
2
×5.5=16500m
2
1)项目总开发成本TDC ①土地费用(土地取得成本):3000万元 ②建安工程费:2200元/m
2
×16500m
2
=3630万元 ③勘察设计和前期工程费:3630万元×3%=108.9万元 ④基础设施和公共配套设施建设费:430万元 ⑤开发期间税费:114元/m
2
×16500m
2
=188.1万元 ⑥管理费用:(3630+108.9+430+188.1)万元×3.5%=152.50万元 ⑦财务费用: a.土地费用的利息:3000万元×[(1+7.7%/4)
2×4
一1]=494.35万元 b.开发期间税费的利息;188.1万元×[(1+7.7%/4)
1.5×4
一1]=22.79万元建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用的利息:(3630+108.9十430+152.5)万元×[(1十7.79/5/4)
(1.5/2)×4
一1]=254.40万元 d.财务费用总计:494.35万元+22.79万元+254.40万元=771.54万元 ⑧销售费用:3%x ⑨项目总开发成本:(3000+3630+108.9+430+188.1+152.50十771.54+3%x)万元=(8281.04+3%x)万元 2)税前成本利润率为30%,即[(0.915x一8281.04)/(8281.04十30%x)]万元×100%=30%则x=11882.3万元 (2)该项目保本的最低销售量为y万m
2
,根据 图片[*] 1300=8000y(1—5.5%)/(8281.04+3%×8000y)一1,y=1.13万m
2
。
解析
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房地产开发经营与管理题库房地产估价师分类
0
房地产开发经营与管理
房地产估价师
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