某公司征用一宗土地,征地过程总税费按征地款的5%计,欲在上面建筑地上3层,地下1层的建材超市,土地面积为26500m2,依据规划拟建设建筑面积为47370m2,其中,地上建筑面积36585m2,地下建筑面积10785m2(其中,设备用房面积:747m2,停

admin2010-06-15  23

问题 某公司征用一宗土地,征地过程总税费按征地款的5%计,欲在上面建筑地上3层,地下1层的建材超市,土地面积为26500m2,依据规划拟建设建筑面积为47370m2,其中,地上建筑面积36585m2,地下建筑面积10785m2(其中,设备用房面积:747m2,停车场面积:10038m2)
   评估测算地价采用假设开发法计算如下:
   1.开发价值
   该项目为建材超市,地上建筑面积为36585m2,根据该地区同类物业收益平均水平,结合估价对象实际情况,确定每平方米日租金为3元,估价对象的有效出租面积比率为 90%,空置率为10%,则:
                                    有效出租率=90%-10%=80%
                             年出租收入=3×36585×80%×360=31609440元
   考虑年管理费用为租赁收入的10%,租赁房产税为租金收入的12%,维修费用为租金收入的10%,营业税税率(含教育费阳加和城市建设维护税)为租金收入的5.5%以及广告代理费用、租赁手续费、印花税等合计为租金收入的4.5%。折现率取10%。
   开发经营期限的确定:开发经营期限按照出让年限40年计算,其中建设期为2年,经营期为38年。
            开发价值净值=31609440×(1-10%-12%-10%-5.5%-4.5%) /10%×[1-1/(1+10%)38]/(1+10%)2
                        =147465556元
单位面积开发价值=147465556/36585=4030.8元/m2
   2.总开发成本
   根据目前北京市建筑市场行情及政府规定的收费标准,结合该项目的建造档次的项目总建造成本为2118元/m2(计算过程略)。
   3.开发商利润
   根据本项目实际情况,确定其开发期为2年,根据本市土地出让地价评估技术标准,开发周期为3年的项目投资回报率为20%。
                        开发商利润=总建造成本×投资回报率=2118×20%=423.6元/m2
   4.开发余值
                          开发余值=总开发价值-总开发成本-开发商利润
                                  =4030.8-2118-423.6=1489.2元/m2
   5.土地价值为1489.2元/m2

选项

答案1.有效出租率有错误,应为:90%×90%=81% 2.年出租收入有错误,应为=3×36585×81%×365=32449066元 开发价值净值=151382611元 3.单位面积开发价值有错误,应为151382611/47370=3195.7元/m2 4.土地价值计算有错误,未考虑土地交易税费 应为V(1+5%)=3195.7-2118-423.6 V=623.0元/m2

解析
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