A、甲、乙之间买卖合同有效 B、甲、丙之间买卖合同无效,因该合同损害乙的利益 C、甲不应向丙承担不能交付房屋的违约责任,因为房屋系意外焚毁 D、丙应负担房屋被焚毁的风险 A①首应说明:因一物数卖(动产或者不动产)联通了合同法与物权法,内涵丰富,牵涉众多知识

admin2014-12-09  29

问题

选项 A、甲、乙之间买卖合同有效
B、甲、丙之间买卖合同无效,因该合同损害乙的利益
C、甲不应向丙承担不能交付房屋的违约责任,因为房屋系意外焚毁
D、丙应负担房屋被焚毁的风险

答案A

解析 ①首应说明:因一物数卖(动产或者不动产)联通了合同法与物权法,内涵丰富,牵涉众多知识点,容易设计题目,且因范围广泛而颇具难度。一物数卖遂成为出题人之最爱,为司法考试的保留项目。掌握一物数卖中经常涉及的知识点,即可确保每年稳得5分,固非虚言也!②《物权法》第15条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”这就是区分原则,基于法律行为的物权变动中,须区分物权变动效果的发生与法律行为的生效。据此,在甲、乙的房屋买卖合同中,因未给乙办理过户登记,不发生物权变动,乙尚未取得房屋的所有权,但不因此影响甲、乙买卖合同的成立与生效。因甲、乙已就房屋买卖合同的主要条款达成意思表示一致,应认定甲、乙买卖合同成立并生效,故A选项正确。③《商品房买卖合同解释》第10条规定:“买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。”但题目交待,丙“不知情”,故甲、丙间不可能存在恶意串通。根据《物权法》第15条规定可知,甲、丙之间的合同也是有效的,故B选项错误。④《合同法》第107条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行,采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”据此,除非法律另有特别规定,违约责任系无过错责任。合同债务人不履行或者不适当履行合同义务的,无论债务人是否具有过错,均应承担违约责任。若当事人没有约定免责事由,法定的免责事由仅限于不可抗力,意外事件不属于免责事由。甲、丙的买卖合同有效,甲负有交付房屋并办理过户登记的合同义务,现甲因意外事件(房屋被意外焚毁)而不能履行交付房屋的义务,甲不能对丙免除违约责任。故C选项错误。⑤《商品房买卖合同解释》第11条规定:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本条是《合同法》第142条精神的延伸,在房屋买卖合同中,只要当事人没有另行约定风险承担的规则,自房屋交付时(是否办理了过户登记在所不问)风险发生转移,故甲、丙的买卖合同中,因未完成交付,风险应由甲承担,而不是丙承担。故D选项错误。
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