某房地产开发公司专门从事普通标准住宅开发。2016年3月2日。该公司出售普通标准住宅一幢,总面积91000平方米。为建造该普通标准住宅支付土地出让金及相关税费共计2000万元;房地产开发成本8800万元;建造期间发生利息支出1000万元,其中40万元为银行

admin2017-05-10  22

问题 某房地产开发公司专门从事普通标准住宅开发。2016年3月2日。该公司出售普通标准住宅一幢,总面积91000平方米。为建造该普通标准住宅支付土地出让金及相关税费共计2000万元;房地产开发成本8800万元;建造期间发生利息支出1000万元,其中40万元为银行罚息(利息支出不能按转让房地产项目准确分摊)。当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%。公司营销部门在制定售房方案时,拟定了两个方案,方案一:销售价格为平均售价2000元/平方米;方案二:销售价格为平均售价1978元/平方米。
其他相关资料:方案一下,应缴纳的与转让房地产有关的税金为1001万元(不含印花税);方案二下,应缴纳的与转让房地产有关的税金为989.99万元(不含印花税)。
问题:
分别计算各方案该公司应纳土地增值税。

选项

答案各方案该公司应纳土地增值税 方案一: (1)销售收入=91000×2000÷10000=18200(万元) (2)计算扣除项目: ①取得土地使用权所支付的金额:2000万元 ②房地产开发成本:8800万元 ③房地产开发费用=(2000+8800)×10%=1080(万元) ④与转让房地产有关的税金:1001万元 ⑤加计扣除=(2000+8800)×20%=2160(万元) 扣除项目金额合计=2000+8800+1080+1001+2160=15041(万元) (3)增值额=18200-15041=3159(万元) (4)增值率=3159÷15041×100%=21% 建造普通标准住宅出售,其增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;超过20%的,应就其全部增值额按照规定计税。所以,第一种方案应缴纳土地增值税。 (5)适用税率30% (6)应纳土地增值税税额=3159×30%=947.7(万元)。 方案二: (1)销售收入=91000×1978÷10000=17999.8(万元) (2)计算扣除项目: ①取得土地使用权所支付的金额:2000万元 ②房地产开发成本:3800万元 ③房地产开发费用=(2000+8800)×10%=1080(万元) ④与转让房地产有关的税金:989.99万元 ⑤加计扣除=(2000+8800)×20%=2160(万元) 扣除项目金额合计=2000+8800+1080+989.99+2160=15029.99(万元) (3)增值额=17999.8-15029.99=2969.81(万元) (4)增值率=2969.81÷15029.99×100%=19.76% 建造普通标准住宅出售,其增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税,所以,第二种方案不缴纳土地增值税。

解析
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