2. 自考
  3. 某房地产为一幢5层砖混结构住宅，土地面积500m2，房屋建筑面积1 200m2，其他相关资料如下： (1)土地还原利率为9％，建筑物还原利率为10％； (2)该房地产目前正处于最佳使用状态，尚可使用40年； (3)该房屋供出租用，月租金36 000元； (

某房地产为一幢5层砖混结构住宅，土地面积500m2，房屋建筑面积1 200m2，其他相关资料如下： (1)土地还原利率为9％，建筑物还原利率为10％； (2)该房地产目前正处于最佳使用状态，尚可使用40年； (3)该房屋供出租用，月租金36 000元； (

admin2020-01-10  27
问题 某房地产为一幢5层砖混结构住宅，土地面积500m2，房屋建筑面积1 200m2，其他相关资料如下：
(1)土地还原利率为9％，建筑物还原利率为10％；
(2)该房地产目前正处于最佳使用状态，尚可使用40年；
(3)该房屋供出租用，月租金36 000元；
(4)经统计，该房屋的空闲率为10％；
(5)年经常费用支出：房地产税5000元，管理费用20 000元，修缮费24 000元，保险费3 600元；
(6)根据成本逼近法计算出的土地单价3 900元／m2。
  要求：根据以上资料，用建筑物残余估价法评估该建筑物价格。
选项
答案计算房地产总收益年房租收入=36 000×12×(1-10％)=388 800(元) 年经常费用=5 000+20 000+24 000+3 600=52 600(元) 房地产年总纯收益=388 800-52 600=336 200(元) 计算归属土地的年纯收益： 归属土地的年纯收益=3 900×500×9％=175 500（元） 则归属建筑物的纯收益=336 200-175500=160 700（元） 建筑物折旧率=1/40×100％=2.5％ 建筑物价格=[*]=1 285 600(元)
解析
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