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  3. 下面是一个完整的土地估价技术报告，请阅读后指出错误点并说明原因 土地估价技术报告 第一部分总述 一、估价项目名称：××××地价评估 二、委托估价方：××××市新区塑料建材厂(其他略) 三、受托估价方：××××市地产评估咨询中心(其他略) 四、估价对象：本项

下面是一个完整的土地估价技术报告，请阅读后指出错误点并说明原因 土地估价技术报告 第一部分总述 一、估价项目名称：××××地价评估 二、委托估价方：××××市新区塑料建材厂(其他略) 三、受托估价方：××××市地产评估咨询中心(其他略) 四、估价对象：本项

admin2013-04-08  37
问题 下面是一个完整的土地估价技术报告，请阅读后指出错误点并说明原因
土地估价技术报告
第一部分总述
一、估价项目名称：××××地价评估
二、委托估价方：××××市新区塑料建材厂(其他略)
三、受托估价方：××××市地产评估咨询中心(其他略)
四、估价对象：本项评估是对××××市新区塑料建材厂所占宗地的地价评估
五、估价目的：本报告为××××市新区塑料建材厂抵押贷款提供地价依据
六、估价依据：(略)
七、地价定义：50年土地使用权的现实市场价格
八、估价期日：2006年5月20日—6月1日
九、估价日期：2006年5月31日
十、估价结果：
总地价：1 551．88万元；单位地价：519元／m2
楼面地价：1174元／m2
评估价格货币种类：人民币
十一、需要特殊说明的事项
(1)此项评估是评估期日的价格现值，假设在此期间物业价格值保持稳定。
(2)本报告只为××××塑料建材厂抵押贷款提供地价依据，用于其他方面的可行性未做探讨。
(3)楼房没有进行结构测试和检验设施，因此不能确定其设施的完备性。
(4)报告之中有关证明材料由当事人提供。
(5)本报告有效期为半年。
(6)本报告全文或部分内容公布之前，需征得本中心同意，国家法律规定者除外。
十二、土地估价人员(略)
                                                                                                                      2006年6月8日
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1．土地位置状况
待估宗地位于××××市新区××××号，属工业用地，宗地四至：东为×公司；西为×路；南为×道；北为×厂。占地面积为29 887．5m2，土地级别属于二级甲。国家建设用地使用证证号为：××国用(2006)字第411号。
2．土地权利状况
该宗地以划拨方式取得土地使用权，使用期限为50年，剩余45年，已使用5年，该单位享有土地的抵押权、担保权、租赁权等他项权利，地上附着物及建筑物所有权归××塑料建材厂。
3．建筑物和地上附着物状况
××塑料建材厂除办公楼四层外，其他两座厂房、传达室等土地附着物均为平房，砌体结构，耐用年限为30年，建筑面积为13 217．39m2，均为水泥地面，内墙为涂料粉刷，外墙用水刷石装饰，建筑高度为12 m，门窗均为塑钢材料。
二、地价影响因素分析
1．一般因素
××塑料建材厂历年来为新区支柱企业。近年来，由于受市场影响，效益开始滑坡，经营处于低谷，导致该厂负担沉重，资金较为紧张，影响了发展，职工工资连续3个月没有兑现。根据国家有关政策，该企业已经转变经营机构，正在上新的国家级项目。
2．区域因素
该宗地土地级别为二级甲工业用地，但交通条件较优越，新城道为城市生活型主干道，有通往市区和外县的公共汽车，各种建筑均符合规划要求。商业、服务业基本配套，环境有轻度污染，市政设施良好，上水、排水与区主干线连接。供电有保障。通信线路与市区电话联网，可以全国直拨。供暖为统一供热，是较为理想的工业用地。
3．个别因素
该宗地用地规划、绿化、美化较好，有花窖一座，道路都已硬化，布局合理，公用设施配套，最有效用途为工业，实际用途与最有效用途一致。宗地的宽度、进深、形状等对工业用地没有影响。按照区规划要求，地上容积率为0．5—4。
第三部分土地估价
一、估价原则
(一)主要遵循替代原则
可以概括为：
(1)土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格决定。
(2)地价水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格。
(3)土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。
(二)最有效利用原则  
由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。
(三)上述原则加上多种评估方法综合分析、判断以体现客观、公正、科学、合法。
二、估价方法与估价过程
依据文件有关规定，宗地地价评估选用两种方法以上同时测算，综合分析确定最终地价。根据评估对象的实际情况，以市场比较法和基准地价系数修订法进行评估。
1．市场比较法
(1)比较实例选择。现收集到与待估宗地(H)条件类似的A、B、C三宗案例进行比较，因素条件说明见下表。

(2)因素选择见下表。

(3)因素条件说明见下表。

(4)买例修正后的地价计算。
期日容积率区域因个别因
修正修正素修正素修正
A＝410．25×100／93×100／97×100／95×100／101＝597．08元／m2
B＝352．65×100／92×100／88×100／88×100／97元／m2＝510．29元／m2
C=349．50×100／92×100／106×100／90×100／96元／m2＝414．80元／m2
(5)评价宗地(日)的地价
(H)=(A+B+c)／3=(597．08元／m2+510．29元／m2+414．8元／m2)／3=507．39元／m2
总地价=507．39元／m2×29 887．5 m2＝1516．46万元
楼面地价=15 164 600元／13 217．39m2=1 147．32元／m2
2．基准地价系数修订法
依据××市有关文件和《××市国有土地使用权出让金和级差地租收取标准》，确定委估地块位于××市新区中心东部，属二级甲，基准地价为18．9万元／亩，估价对象土地用途为工业用地，年限修正系数为0．991，期日修正为5％，综合因素修正系数为9．4％，按新区规划办要求，待估宗地容积率为1．8，即可求得宗地地价，系数修订公式为：
Pi=P×(1±K)×Y×T×
式中Pi——待估宗地地价；
P——待估宗地对应的基准地价；
Y——年限修正系数；
K——综合因素修正系数和；
T——期日修正系数；
——容积率修正系数。
单位地价=18．9×(1+9．4％)×0．991×(1+5％)×1．8元／m2=531．09元／m2
总地价=531．09元／m2×29 887．5m2=1 587．3万元
楼面地价=158 730 000元／13 217．39m2=1 200．92元／m2
三、地价的确定
1．地价确定的方法
选取市场比较法、基准地价系数修订法求取委估地块地价，结果非常接近，无实质性差异，故我们取两种结果的算术平均值作为委估宗地的地价评估结果。
2．估价结果
总地价：581万元；
单位地价：519元／m2；
楼面地价：1 174 元／m2。
第四部分附件
1．国家建设用地使用证
2．××单位房产所有证复印件
选项
答案1．专业术语不规范，如：“国家建设用地使用证”应为“国有土地使用证”等。 2．估价期日错误，应为一个时点。 3．估价日期错误，应为一个时间段。 4．地价定义中未界定所评估土地的开发程度。 5．估价结果无大写。 6．估价人员不具备土地估价师资格，无土地估价师签名。 7．落款处未注明土地估价机构名称，也未加盖公章。 8．产权状况描述有误，划拨土地使用权不应有年限限制，也不应有担保权、租赁权等权利。 9．划拨土地使用权作为抵押贷款评估时未注明相应的限定条件和后果。 10．一般因素描述混乱，所描述的内容不属于一般因素的内容。 11．容积率混乱，报告中在市场比较法说明待估宗地容积率为4，基准地价系数修订法中容积率为1．8，个别因素描述中又称容积率规划要求为0．5—4，而根据报告中的土地和建筑面积数据，待估宗地容积率实际为0．44。 12．市场比较法运用中存在严重问题： (1)虚假比较案例，所选的3个比较案例均为工业用地，但所描述条件中的容积率高达2．5～4．5，距市中心距离均在250～400 m以内，与实际不符。 (2)条件说明表中待估宗地条件与前面因素描述不一致，如：容积率不符，前文讲待估宗地在城市新区，比较时却表述为距离市中心仅200 m等。 (3)所选的比较因素及比较过程，完全照搬报告规范格式中的有关内容，不能反映工业用地的特点。 (4)地价指数混乱，不符合常理且存在明显错误，如：B、C案例交易时间均在1995年7月，地价指数分别为90和105等。 (5)条件指数表中因素定量化错误较多，如：作为工业用地四地块距离市中心距离差异很小，均在200—400 m之间，对地价基本无影响，但表中的条件指数差异却很大，分别为100、90、75、00，且00明显属于报告打印错误。 (6)修正过程中，期日、区域因素和个别因素均与前述比较过程不一致，数据不知从何而来。 (7)三个比较结果差异较大，在414．8～597．08之间，差异超过40％，不能直接用三个结果平均。 (8)楼面地价计算公式与结果不符，算式有误。 13．基准地价系数修正法应用存在问题： (1)容积率错误，修正方法不妥。 (2)修正过程及修正系数的来源及标准未交代。 (3)单位地价计算结果与计算算式不一致。 14．附件中缺少估价机构资格证书复印件
解析
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