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  3. 城房地产开发公司为内资企业，公司于2008年1月至2011年2月开发“东丽家园”住宅项目，发生相关业务如下： (1)2008年1月，通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款17000万元，并规定2008年3月1日动工开发。由于公司资金短缺，于2009

城房地产开发公司为内资企业，公司于2008年1月至2011年2月开发“东丽家园”住宅项目，发生相关业务如下： (1)2008年1月，通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款17000万元，并规定2008年3月1日动工开发。由于公司资金短缺，于2009

admin2013-11-02  35
问题 城房地产开发公司为内资企业，公司于2008年1月至2011年2月开发“东丽家园”住宅项目，发生相关业务如下：
(1)2008年1月，通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款17000万元，并规定2008年3月1日动工开发。由于公司资金短缺，于2009年5月才开始动工。因超过期限1年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款20％的土地闲置费。
(2)支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计2450万元。
(3)2010年3月，该项目竣工验收，应支付建筑企业工程总价款3150万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价的95％，剩余5％作为质量保证金留存两年，建筑企业按照工程总价款开具了发票。
(4)发生销售费用、管理费用1200万元，向商业银行借款的利息支出600万元，其中含超过贷款期限的利息和罚息150万元，已取得相关凭证。
(5)2010年4月，开始销售，可售总面积为45000m2，截止2010年8月底销售面积为40500m2，取得收入40500万元；尚余4500m2房屋未销售。
(6)2010年9月，主管税务机关要求房地产开发公司就“东丽家园”项目进行土地增值税清算，公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。
(7)2011年2月底，公司将剩余的4500m2房屋打包销售，收取价款4320万元(其他相关资料：①当地适用的契税税率为5％；②城市维护建设税税率为7％：③教育费附加征收率为3％；④其他开发费用扣除比例为5％)。
要求：根据上述资料，按序号回答下列问题，如有计算，每问需计算出合计数。
(1)简要说明主管税务机关于2010年9月要求府城房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算的理由。
(2)在计算土地增值税和企业所得税时，对缴纳的土地闲置费是否可以扣除?
(3)计算2010年9月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额。
(4)计算2010年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额。
(5)在计算土地增值税和企业所得税时，对公司发生的借款利息支出如何进行税务处理?
(6)计算2010年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发费用。
(7)计算2010年9月进行土地增值税清算时可扣除的营业税金及附加。
(8)计算2010年9月进行土地增值税清算时的增值额。
(9)计算2010年9月进行土地增值税清算时应缴纳的土地增值税。
(10)计算2011年2月公司打包销售的4500m2房屋的单位建筑面积成本费用。
(11)计算2011年2月公司打包销售的4500m2房屋的土地增值税。
选项
答案(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。府城房地产开发公司相关的比例为：40500÷45000×100％=90％，超过了85％。所以，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 (2)房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在计算土地增值税时不得扣除。由于土地商品的特殊性，土地闲置费是一种费用性质的支出，不能视为罚款性支出，是与收入相关的合理的支出，可以在企业所得税税前扣除。 (3)企业计算土地增值税可扣除的土地成本金额包括取得土地使用权所支付的低价款和取得时按国家统一标准缴纳的费用，如过户费、契税等。此中契税=17000×5％=850(万元)，2010年9月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额=(17000+850)×90％=16065(万元)。 (4)房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除。2010年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额=(2450+3150)×90％=5040(万元)。 (5)公司发生的借款利息费用，在计算土地增值税时，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。公司发生的借款利息费用，在计算企业所得税时，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息允许扣除。 (6)2010年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发费用=(600一150)×(90％+(16065+5040)×5％=405+1055．25=1460．25(万元)。 (7)2010年9月进行土地增值税清算时可扣除的营业税金及附加=40500×5％×(1+7％+3％)=2227．5(万元)。 (8)可以扣除的项目金额=16065+5040+1460．25+2227．5+(16065+5040)×20％=29013．75(万元)。增值额=40500—29013．75=11486．25(万元)。 (9)增值率=11486．25÷29013．75×100％=39．59％，适用30％的税率，速算扣除数系为0。 2010年9月进行土地增值税清算时应缴纳的土地增值税=11486．25×30％=3445．88(万元) (10)在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让时，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积=29013．75÷40500=0．72(万元)。 (11)可以扣除的项目金额=0．72×4500=3240(万元)。 增值额=4320—3240=1080(万元)。 增值率=1080÷3240×100％=33．33％。 公司打包销售的4500m2 房屋的土地增值税=1080×30％=324(万元)。
解析
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