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  3. 拆迁估价结果报告 (一) 委托方：××市××区人民法院。 (二) 估价方：××市房地产估价事务所。 (三) 估价对象： 估价对象位于××市××区珞珈山街新村湾×××号，地处××市城区六级地段，为××：于1995年拆除原自有房屋后在原

拆迁估价结果报告 (一) 委托方：××市××区人民法院。 (二) 估价方：××市房地产估价事务所。 (三) 估价对象： 估价对象位于××市××区珞珈山街新村湾×××号，地处××市城区六级地段，为××：于1995年拆除原自有房屋后在原

admin2013-04-25  14
问题 拆迁估价结果报告
   (一) 委托方：××市××区人民法院。
   (二) 估价方：××市房地产估价事务所。
   (三) 估价对象：
   估价对象位于××市××区珞珈山街新村湾×××号，地处××市城区六级地段，为××：于1995年拆除原自有房屋后在原地改建而成为×××所建的三层私房。改建前房屋所有权证×房05—90字第38号，记载建筑面积为82.88m2，用地面积为82.88m2。改建后，房屋尚未办理合法产权证件，且仅部分面积(210m2)。报规划，报批手续尚未全部完成。其建筑面积由当事人双方现场测量，为293.07m2。估价对象现状一楼用途为经营门面及住宅，其建筑面积为111.83m2，其中经营门面面积为72.02m2；二、三楼建筑面积为 105.96m2，三楼建筑面积为75.28m2。经现场勘察，估价对象房屋一、二楼为砖混二等，三楼为砖木二等，综合成新率为九成新。该房屋使用状况良好，仅有局部粉刷因漏雨而损坏。
   装修情况为：地砖地面，一楼有瓷砖踢脚线，厨卫1.20m高白瓷砖，乳胶漆墙面，带纱木门窗，一楼大厅天棚装饰为石膏线条，大厅内装有4樘铝合金门及1樘铝合金拉门，于1998年初完成装修。
   ××市因城区改造，委托××拆迁事务所对估价对象进行拆迁。由于拆迁事务所与估价对象产权人就补偿面积和标准无法达成一致，拆迁事务所起诉至法院。为了不影响城区改造工作，法院判令先拆迁后补偿，并委托估价方在房屋拆迁前进行估价。
   (四) 估价目的：拆迁补偿。
   (五) 估价时点：2000年7月21日。
   (六) 价值定义：本报告所确定的房地产价值，是在公开市场条件下，在本次估价目的的特定条件下形成或者成立的正常价格，对于其他估价目的并不适用。如估价目的变更，须另行估价。
   (七) 估价依据：
   1．《房地产估价规范》；
   2．××市征地拆迁事务部提供的该地区拆迁货币安置标准；
   3．××市房屋重置价标准；
   4．估价对象改建前产权证件；
   5．估价对象改建规划报批资料；
   6．估价人员现场勘察结果。
   (八) 估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
   (九) 估价方法：
   由于估价对象房地产有违章建筑面积，估价人员在现场勘察基础上，根据《房地产估价规范》、有关政策法规和掌握的房地产市场资料和长期积累的房地产估价经验数据，结合委托方提供的资料和估价目的，综合分析影响房地产价格的各项因素，对于估价对象的合法产权面积部分采用市场法，其余面积用重置成本法确定其价值。
   (十) 估价结果：
   由于估价对象合法产权面积大小及各楼层合法用途的界定有多种可能，本次估价属证据保全性质估价，为给法院判决提供充分的证据，本报告设定不同前提给出多种价格：
   A．按证载82.88m2合法面积。
   ①按部分经营门面确定价值：
   有证面积：一楼经营门面面积为72.02m2，其单价为人民币2000元/m2，总价为14.40万元，一楼住宅面积为10.86m2，其单价为人民币1500元/m2，总价为1.63万元。
   无证面积：127.12m2，考虑成新率确定其重置单价为人民币450元/m2，总价为5.72万元。
   装修价值为人民币100元/m2，总价2.93万元。
   总价合计为24.68万元。
   ②按全部为住宅确定价值。
   有证面积：住宅面积为82.88m2，其单价为人民币1500元/m2，总价为12.43万元。
   无证面积：为127.12m2，考虑成新率确定其重置单价为人民币450元/m2，总价为5.72万元。
   装修价值为人民币100元/m2，总价2.93万元。
   总价合计为21.08万元。
   B．按报建210.00m2面积。
   ①按部分经营门面确定价值：
   一楼经营门面面积为72.02m2，其单价为人民币2000元/m2；总价14.40万元；住宅面积为137.98m2，其单价为人民币1500元/m2，总价为20.70万元。
   装修价值为人民币100元/m2，总价2.93万元。
   总价合计为38.03万元。
   ②按全部为住宅确定价值。
   住宅面积为210.00m22，单价为人民币1500元/m2，总价31.5万元。
   装修价值为人民币100元/m2，总价2.93万元。
   总价合计为34.43万元。
   (十一)  估价人员：注册房地产估价师×××、×××。
   (十二)  估价作业日期：2000年7月21日至2000年7月25日。
   (十三)  估价报告应用的有效期：本报告有效期一年，即本报告及估价结果的应用日期与估价时点相差不可超过一年。(当房地产市场状况或房地产政策法规发生重大变化和调整时，该有效期相应调减)。
   (十四)  估价的假设和限制条件：
   1．本报告估价结果没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的办理抵押登记，权利转移相关费用对估价对象房地产价值的影响，也未考虑国家宏观政策发生变化，以及遇有自然力和其他不可抗力对估价对象房地产价值的影响。
   2．本报告估价结果的计算是以估价对象房地产在估价时点的状况和估价报告对估价对象房产的假设和限制条件为依据进行，如房地产状况或估价报告中对估价对象房地产的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整。
   3．估价对象有合法房屋所有权面积为82.88m2，但产权人没有提供相应的土地使用权证，根据房屋使用权证记载，土地使用权证号为：[90]字第1518号及[95]字第38号。本报告假定产权人拥有该土地的使用权。
   4．根据××市城市规划土地管理局××分局出示的有关证明：户主原产权面积为 82.88m2，后申请改建为二层一建筑面积为210.00m2，但户主仅缴纳了部分费用，未领取建设工程规划许可证。该面积的合法性由委托方及规划部门认定。
   5．根据合法原则，本次评估价值为两大部分即按证载82.88m2合法面积和按报建 210.00m2面积分别确定。其中第一部分对有证的82.88m2面积视为合法面积，按房地产综合价确定其价值；对于报建210.00m2中的剩余部分即127.12m2，按房屋重置价确定其价值；超出部分为违章面积，不予考虑其价值。第二部分对报建210.00m2面积均按房地产综合价确定。
   6．估价对象经改建后未办理房屋产权证明，根据委托方要求，估价对象房地产面积由当事双方现场测量而得，其准确数据由产权部门认定。
   7．估价人员通过调查了解到户主一楼门面经营许可证1999年年底到期，目前尚未办理延期手续。本报告按部分经营门面和按住宅分别确定，共计四个价值，供委托方参考。
   8．估价对象一楼有部分住宅，其经营门面面积72.02m2由现场实测而得。
选项
答案①报告对估价依据事实说明不够，缺少《××市城市房屋拆迁安置条例》。 ②报告对估价对象缺少周边环境的描述。 ③报告中选用估价方法时，说明对于估价对象的合法产权面积部分采用估价市场法，但实际报告中直接采用该地区货币化拆迁补偿标准作为依据进行计算。对政策性较强的政府统一进行的旧城改造拆迁，一般不适合采用市场法。 ④报告中估价的假设和限制条件第5条，说明了户主报批仅缴纳了部分费用。则报告以210.00m2面积全部合法为前提进行计算时，应扣除应补缴费用金额，才能保证计算前提和计算结果一致性。
解析
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