甲与乙签订一房屋买卖合同，甲交付房屋、乙支付价金，但未到民政部门登记。后甲将房屋转卖于丙，登记。但丙未支付价金。丙起诉乙，要求返还房屋，乙反诉丙，请求法院宣判甲丙合同无效。[北大2004年研] 请提出你的意见并说明理由。

admin2022-09-19 39

问题甲与乙签订一房屋买卖合同，甲交付房屋、乙支付价金，但未到民政部门登记。后甲将房屋转卖于丙，登记。但丙未支付价金。丙起诉乙，要求返还房屋，乙反诉丙，请求法院宣判甲丙合同无效。[北大2004年研]
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选项

答案(1)本案中，甲和乙的房屋买卖合同虽然已经付款，但是由于并未办理房屋产权的过户登记手续，根据物权变动的公示公信原则，并未产生物权变动的效力，乙并未取得房屋的所有权。因此乙的反诉是不能成立的。 (2)甲和丙之间签订了房屋买卖合同，办理了产权过户登记手续，因此按照公示原则，丙已经取得了房屋的所有权，所以丙有权请求法院责令乙返还该房屋。但由于甲乙之间已经签订了房屋买卖合同，并且乙已经向甲支付了房款，而甲却将房屋卖给了丙，所以乙有权对甲主张违约责任，法院应判令甲返还乙全部房款，并按照合同约定承担赔偿责任。 (3)本案主要涉及物权变动的公示公信原则和债权效力两个问题。按照公示公信原则，物权在变动时必须将物权变动的事实通过一定的公开方法向社会公开，从而使第三人知道。不动产主要采用登记的方法公示，一旦当事人变更物权是依据法律的规定进行了公示，即使依公示方法表现出来的物权事实上并不存在或有瑕疵，但对于信赖该物权的存在并且已经从事了物权交易的人，法律依然承认其效力以保护交易安全。

解析

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