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  3. 有一临街商铺要转让，建筑面积500m2，土地使用年限40年，自2000年10月13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2001年10月13日起计。当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%，现转让价为510万元。假如你欲购买该

有一临街商铺要转让，建筑面积500m2，土地使用年限40年，自2000年10月13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2001年10月13日起计。当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%，现转让价为510万元。假如你欲购买该

admin2008-03-02  37
问题 有一临街商铺要转让，建筑面积500m2，土地使用年限40年，自2000年10月13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2001年10月13日起计。当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%，现转让价为510万元。假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。请问根据上述资料你能否决定购买?为什么?
选项
答案根据题意将转让时间确定为租期2年届满，即2003年10月12日，以此作为估价时点，用收益法来计算此临街商铺的收益价格。又假设今后商铺出租的月租金均为50000元(此假设有不尽合理之处，怎么可能在今后长达37年的时间中，租金会一直不变呢?)，同时也假设当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%保持不变，即每月的租金净收入为50000×(1-10%)=4.5(万元)，n=(40-3)年=37×12=444(月)折现率取期望收益率10%同样假定为37年不变，在上述前提下可以直接计算此商铺在未来37年的收益价格为： [*] 由计算的收益价格526.443万元来看，即如果每月的毛租金5万元不变，综合税率10%不变，期望收益率10%不变，则510万元的转让价还是值得的，作为长期投资可以接受(实际上还应考虑商铺每隔3～5年的装修费用)。
解析
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