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  3. 给定资料 1．改革开放以来，我国住房制度经历了从以福利分房制度为主发展到以住房市场化制度为主的过程，建立了比较适合中国国情的现代住房体制。然而，近十多年来，房价上涨成为全国各个城市的共同现象，住房供应结构不合理，房价过高，超出了普通消费者的支付能力

给定资料 1．改革开放以来，我国住房制度经历了从以福利分房制度为主发展到以住房市场化制度为主的过程，建立了比较适合中国国情的现代住房体制。然而，近十多年来，房价上涨成为全国各个城市的共同现象，住房供应结构不合理，房价过高，超出了普通消费者的支付能力

admin2013-09-15  46
问题 给定资料
    1．改革开放以来，我国住房制度经历了从以福利分房制度为主发展到以住房市场化制度为主的过程，建立了比较适合中国国情的现代住房体制。然而，近十多年来，房价上涨成为全国各个城市的共同现象，住房供应结构不合理，房价过高，超出了普通消费者的支付能力．居民住房难、住房贵等问题尤为突出，房地产行业成了社会公众怨愤最多的行业。是什么原因导致的?我们可以说出很多理由，诸如“高房价”“暴利”“房奴”等等，但是一个无可争议的事实是，“住房公平”的理念缺失。
    清华大学区域与城市发展研究中心主任施祖麟指出。住房分配目前已经不是一个经济问题，而应当从政治的角度进行思考，因为居住条件的获得是一个人人都应当拥有的权利。这一观点在国家新一轮房地产调控政策与相关利益群体处于胶着状态的背景下，显得格外醒目。毕竟，我国的房地产调控走势，不能忽略或回避“住房公平”的民意诉求，决策部门只有引入“住房公平”理念，并在实践中落实，我国的房地产行业才有可能持续健康的发展。
    2．2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定的相关政策措施，即“新国八条”，其内容为：一是进一步落实地方政府责任：二是加大保障性安居工程建设力度；三是调整完善相关税收政策，加强税收征管：四是强化差别化住房信贷政策；五是严格住房用地供应管理；六是合理引导住房需求；七是落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制：八是坚持和强化舆论引导。
    为贯彻落实“新国八条”，2011年2月16日，北京市公布15条实施细则，其中，将建立和完善基本住房制度，在“十二五”期间计划建设、收购各类保障性住房100万套，全面实现住有所居的目标。同时，北京对于二套房贷款，将切实执行“首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1．1倍”的政策。而中国人民银行营业管理部可根据北京房地产市场情况，在国家统一信贷政策基础上，研究提高北京第二套住房贷款首付款比例和利率。在公众普遍关注的限购方面，北京将继续巩固已有政策成果。从16日开始，对于已经拥有两套及以上住房的北京户籍家庭、拥有一套及以上住房的非北京户籍家庭，以及不能提供有效暂住证和连续5年(含)以上在京缴纳社会保险或个人所得税的非北京户籍家庭，都将暂停向其销售房屋。
    继京版“国八条”执行细则出台之后，新一轮“限购风”在全国铺开。截至目前，全国已有北京、上海、南京、青岛、济南、成都、南宁、贵阳、太原、长春、哈尔滨等十余个城市出台了落实“新国八条”的调控细则。
    3．房地产市场正在经历一轮频度密集、力度空前的调控，而房产税试点和商品房限购政策被认为是力度最大的两记重拳。据北京市房地产交易管理网及伟业我爱我家的统计数据，北京楼市调控细则执行首口，住宅市场网签总量与前一日相比暴跌近九成，达8678％。基于此，北京市政府宣布2012年将继续执行住房限贷限购政策，进一步巩固调控成果。
    截至2011年11月，大部分已限购城市的住宅成交量大幅下滑，且“限购”执行严格的城市成交量下挫更为明显。根据国家统计局此前发布的2011年11月份70个大中城市房价指数可以看出，在70个指标城市中，房价环比平均出现了下调，环比房价下调超过0．5的6个城市中全部为限购城市(沈阳、宁波、南昌、无锡、徐州、南京)，限购的40个城市中有30个城市出现了房价环比下调，7个城市房价停涨。其中，限购最严格的一线城市，平均环比下调幅度达到了0．35，而执行限购城市的40个城市中环比平均下调了0．23，非限购的30个城市环比下调幅度为0．13。
    4．房地产老板A说：“政府的强制干预，使得房地产低迷，是否违背经济规律值得商榷。”
    有网友B认为，“双限”政策，加大了购房成本，影响正常改善需求。关于限购令的前景，公众也普遍忧虑，决定房价的是市场供给，北京人多房少、寸土寸金，“限购令”下，实际需求其实并没有减少，一旦政策取消，市场会出现报复性的反弹甚至是井喷。
    住房与城乡建设部的C部长指出，“限购”矛头对准的是投机、投资。因为过去一个家庭购买两套、三套房，意图很明显，不能说绝对是炒房，但多套以上必然就是一种投资、投机行为，而住房消费应该控制在合理的范围内。所以，必须通过政策实现住房居住功能的最大化，金融功能最小化。更何况，我们实施的差别化房地产借贷政策。是可以满足首套房贷款需求的。
    北京大学经济学院教授L委员说：“实施商品房限购政策并不仅仅是权宜之计，如果力度大，范围广，可逐步改变需求结构和需求量，进而对房地产虚高价格进行调节，有助于房价理性回归。相比较一些地方实施的房产税试点，限购政策对房价的作用会更明显，现在成交量已经开始回落，相信价格会松动。由于中国的房地产市场化起步很晚，人多房少，市场房源存量不足的问题会长期存在，所以限购政策应该有一个中长期的计划。”
    5．交通拥堵、用水紧缺、空气污染等众多“大城市病”缠身的首都北京，在2011年全国普查结果中显示，北京常住人口1961万人，流动人口总量已经超过1000万。
    和女友在北京一起工作了5年的小睿和所有的“北漂族”一样，渴望能在北京买套自己的房子。“这几年好在也算攒了一点儿首付钱，本以为可借这次政策的光，贷款把房子买了，因为没有北京户口，购房计划不得不再次推迟。”他和女友都是在私企工作，尽管小睿在目前的公司做销售3年了，但是老板从来不给缴社保。女友是一家公司的文员，该公司只为中层员工缴纳社保。让他们俩拿出来5年以上社会保险缴纳证明，是根本不可能的事情。“之前，和我一起到北京打工的同学，不少人都回去了。”确实有不少人认为，“限购令”的出台是对外来人口启动了鉴别疏离机制，不利于外来人口融入城市。
    6．据中国之声《新闻纵横》报道，2010年，深圳市投入9亿元用于购置保障性住房，回购的大多是滞销楼盘，但令人惊讶的是，深圳豪宅代表作之一的“首地荣御”也被列入保障房回购计划之中。这个楼盘当时的均价是35000元，主力户型为150平方米至220平方米的三至四居，最小的户型也有90多平方米。
    这样的保障性住房选址，引起社会热议：有人说，政府回购高价房，既建设了保障性住房。还解决了开发商滞销的困扰，何乐而不为呢?也有人说，如此高价回购的房子，很难保证低收入者能够入住。究竟政府发展保障性住房，该不该回收滞销的高价商品房楼盘?中国之声特约评论员温玉杰和杨宏山发表了自己不同的观点。
    温玉杰：深圳市政府的举动是个保障民生的善举，是个体现经济发展成果由人民共享的措施，尽管我们不知道市政府和地产商的成交价格是多少，也不知道以何种价格作为保障性住房来出售，但是我绝对相信，深圳市政府不能夺权买夺权卖，这是不可能的。他会拿出一些补贴还给老百姓，让老百姓得到实惠，真正体现这种保障性住房的实际意义，中国有句老话叫做听其言观其行，我们首先听其言，观其行是一个过程，我们总不能说是你到底什么价格卖，我们还不知道的时候，就把善良的初衷扼杀在起点。
    杨宏山：这样一个做法难以保障低收入者都享受得到，主要原因在于，首先这样一种高价回购商品房的量很小，因为我们今天看到主要是一些商品房在楼盘滞销的时候，政府介入进去，那么即使是这样政府介入进去购买一些商品房，保障性住房的总量也是很有限的，而且这样的一种做法缺少一定的规划，很难保障低收入者，另外我们知道低收入者总体在我们今天城市发展阶段面很大，这种需求甚至占到整个城市人口的200％、30％，甚至于更多，这样一个比重的情况下，如果我们仅仅通过在市场中来收购那些滞销房，而这些房是由于开发商所期望的房价没有得到实现所导致的，这样量小的局面很难保障面大的结果。
    温玉杰：深圳市政府回购高价房肯定是整个小区买下来并不是单买，这就要打折，这是房地产市场的基本常识，既然已经是滞销房，开发商也没有必要坚守原来的价格，肯定要降低价格，我认为当今房价高起的原因有很多，也很复杂，根本就不是市政府来回购房这一个简单的原因，是综合的问题，比如说土地的拍卖问题，原材料价格涨价问题，供需矛盾的问题等等，而不是政府回购了一个房就抬高了房价。
    杨宏山：商品房本身运作有一个规律。受到市场机制的调节，在供求规律包括商品房本身的质量等因素的影响下，商品房本身应该有涨有跌，在这种情况下，如果说政府介入进来收购，本身等于是干扰了商品房的市场，在商品房滞销的情况下，本身是那些潜在的购房者他们可以少花一点钱，来买到他们想要的房子，在这样一种情况下政府优先买去，这些开发商我们知道，他确实是引力为导向的，紧接着他会进一步去开发这样的房价，那么他心中有一个预期，也就是说我房价可以定的高一点，只要市场有需要，那些潜在的购房者还没有满足，他们会继续入市，如果说真的定高了没有人买我也不担心，因为背后还有一个政府。
    温玉杰：在大家的印象中，往往保障性住房就是放在比较偏远的地方，既然偏远就是生活环境比较差一些。尽管政府可以在保障性住房的周边建立一些学校、医院、商场，提供一些有效的保障，但是如果地处偏远，那么它的景色肯定就不如位置比较好的地方，如果把保障性住房放在比较好的位置，这样好的居住质量环境，我认为更能体现保障性住房的积极意义，所以我认为深圳市政府收一些比较好位置，把它转换成保障性的住房是很有积极意义的。
    杨宏山：保障性住房。从它的地理区位来说，相对于商品房而言应该说它会差一点，居住在保障性住房都是低收入的群体，但同样具有交通的需求，尤其是公共交通的需求更加具有依赖性，正是从这个意义上来讲，政府在规划建设保障性住房的同时，要把公共交通的体系纳入同步规划。第二，我想在孩子的上学以及就医方面也需要同步进行配套建设，要纳入到整个的规划的体系之中。而我们知道商品房位置优，本身就要花更多的钱按照市场的规律来运作，政府通过回购高价商品房来增加保障房供应，压力实在不小。
    7．中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在2011年年底召开的全国住房保障会议上  提出：“地方政府可通过购买合适的普通商品房来增加保障房有效供应。”
    我国著名独立地产评论人、实战派房产营销专家、深房协高级会员丁延平认为，一个城市的  普通商品房与保障房在产品质量和定价方面是有较大区别的。比如深圳2011年年中在南山区  西丽片区推行的某个保障房项目的均价是8500元／平方米，主力户型为50—70平方米，周边的商品住宅的均价少说点也在20000元／平方米。如果就在这个片区政府要收购某一滞销楼盘，以多少价位来“回购”还真不好决断。政府在成交价上“开低了”，开发商不同意；“开高了”，政府回收后转卖给保障对象，老百姓又接不起，最后只能是政府让利出售。比如18000元／平方米团购价买进9000元／平方米卖出，缺口由政府补上。这样来看，等于是深圳政府做了一桩亏本生意。
    丁延平补充道：“国家领导人所说的‘合适的普通商品房’应该是合适的区位、合适的产品线、合适的价位，最后实现的是开发商、政府、保障对象三赢局面才有可能执行下去。”
    8．清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵教授说：“限购是常规调控手段失效的情况下所能采取的最后一剂药，限购就像给高烧病人的一剂退烧针，有其副作用，但无疑是必需的。”限购的本质就是局部性的资本管制，类似于不许境外热钱进入境内资本市场。如果把中国的资产市场看成由股市、债市、房地产、古玩文物等市场组成，那么，房地产限购的一个本质无非是在房地产投资这个局部市场实行直接的、严格的资本管制。
    根据限购的经济学理论分析，房地产限购的理论基础应该是比较明确了。房地产限购是在，收入分配不均的条件下，力图满足基本住房需要的一个制度安排。具体说来，这是保护中低收入家庭免于受到高收入者(投资者一般是高收入者)在买房市场过分竞争，用以拉平住房消费、从而均等住房消费边际效用的一个办法。更具体地说，在收入分配差距较大以及房地产供应相对两种需求之和短缺的条件下，这会使基本需求者能够以比较合理的价格购买房子。从而进一步带来这部分消费者剩余的上升，以及提升这部分购房群体的工作岗位对他们的吸引力，比如高科技、文化教育、科研等部门的吸引力，提升其所在地区的产业竞争力。
    9．我国住房限购令的出台体现出政府在自由与平等两种价值抉择时，在当下更加侧重于平等价值，这一价值选择在目前的社会条件下具有道德合理性，其价值取向应予以充分肯定。此外，它还能避免或者缩短房地产投资从泡沫逐步形成到破裂的周期，放缓房地产市场震荡的幅度。通过这种对投资性需求的限制，会直接带来对房地产总需求的下降，而需求的下降最终会带来房地产价格的下降。房地产价格下降的另一个后果，就是会在一定条件下导致未来价格上涨的预期下降。而未来价格上涨的预期下降又会进一步控制投资性的需求。
    应该说，与过去5年多以来各地方政府采取的税收、利率等措施相比。房地产限购这一制度安排控制投资需求的力度高了几个数量级。税收、利率等措施，有用，但在洪水般地产价格上涨的预期面前，杯水车薪。以差别化房地产贷款利率为例，它对不需要贷款的投资者无可奈何，也管不了从其他渠道融资的投资者。以地产交易税为例，它无法甄别两类购买者。至于房产税，它的力度(1％左右)无法抵抗年复一年10％以上的房价上涨预期。但仅针对住宅，或许会带来刚需井喷式放量或新一轮价格上涨。对于限购令的实施效果，某学者认为，从现在的市场情况来看，到目前为止的房价从某些数据上出现了环比下调的趋势，但实质上可以发现，从目前的明星楼盘来看或部分优势地段的楼盘来看，整个限购令将市场的部分良性需求遏制住了。
    以房地产为例，如果对房地产的投资(非居住)需求过旺持续高温不退，租金／房价比过低，对房子的投资只是期望从更高的房价中获得回报，而并不关心短期的租金，在这种情况下，会推动房地产的投资、价格上涨，资产的供给量也会上升，最终，市场的机制一定会带来资产价格的回归，也就是说价格的下降，从而使租金收益率回归到一个正常的水平。但是这样的一个过程，往往时间过长，对于金融系统带来的冲击，以及在房地产过分投资过程中带来的土地、资源的浪费无疑是巨大的。如果监管者能够及时看清这一前景，就应该采取措施进行干预。这种干预的最极端形式，就是直接限制房地产的购买，抑制房地产投资需求。这种直接的限购形式，一般来说大家不愿意用，但是在特殊的情况下，限购就成了一个选择。
    10．经过大半年的僵持之后，楼市拐点终于在2011年10月份降临。国家统计局的数据显示，去年10月，全国70个大中城市房价环比涨幅首次下跌。11月，70个大中城市房价环比指数再次下降。在北京，2011年一手住宅的成交量、成交均价涨幅均为5年来最低点，二手房成交量也降至3年来的最低点。
    回顾2011年，展望2012年，针对房地产行业的宏观调控似乎还远未结束。2011年12月初，住建部明确表示，地方限购到期将继续延续，房地产调控政策不存在放松的可能。而刚结束不久的中央经济工作会议也明确表示，将坚持房地产调控不动摇。
    业内人七普遍认为，2012年房地产调控政策仍将维持从紧取向。在房价明显下降或达到中央的预期之前，调控不会贸然放松。
给定资料6中提到了深圳政府回购滞销高价商品房，请对此进行分析。并谈谈你的看法。
    要求：观点明确，条理清晰。字数不超过300字。
选项
答案深圳政府回购滞销高价商品房的初衷是保障民生的善举，是发展成果由人民共享的体现，但回购滞销高价商品房这一做法有待商榷。一方面，政府回购滞销高价商品房既增加了保障房供应，解决了开发商滞销的困扰，又可以给予百姓相应补贴，而且不会造成房价上涨，加之商品房位置较优，更能体现保障性住房的积极意义；但是另一方面，商品房数量有限，价格高，缺少规划，难以保障广大的低收入者享受入住，且干扰了商品房市场，驱动开发商抬高房价，致使政府回购成本增加、压力增大。因此，地方政府可通过购买区位、产品线、价位合适的普通商品房来增加保障房的有效供应，最终实现开发商、政府、保障对象三赢局面。
解析
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