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甲公司欲抵押贷款,委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层,每层建筑面积2000m2,其中1层有600m2为酒店大堂,900m2出租用于餐厅和咖啡厅,1层其他面积为酒店配套设施;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间,每
甲公司欲抵押贷款,委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层,每层建筑面积2000m2,其中1层有600m2为酒店大堂,900m2出租用于餐厅和咖啡厅,1层其他面积为酒店配套设施;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间,每
admin
2009-03-28
25
问题
甲公司欲抵押贷款,委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层,每层建筑面积2000m
2
,其中1层有600m
2
为酒店大堂,900m
2
出租用于餐厅和咖啡厅,1层其他面积为酒店配套设施;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间,每间建筑面积40m
2
;会议室5间,建筑面积共500m
2
;自用办公室3间,建筑面积共300m
2
。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/m
2
,同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/m
2
;当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元,年平均入住率为60%;该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%;会议室的租金平均每间每日1000元,平均每间每月出租20天;当地酒店类房地产的资本化率为10%,该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容,请指出错误并改正:
1层餐厅和咖啡厅价=20000×900
=18000000元=1800万元
酒店客房年总收益=250×280×365×(1-60%)
=10220000元=1022万元
酒店会议室年总收益=1000×20×12
=240000元=24万元
酒店年总费用=1022×40%=409万元
酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637万元
酒店客房及会议室价格=637÷10%×[1-1÷(1+10%)30]
=6007万元
酒店办公室价格=300×10000
=3000000元=300万元
该酒店总价格=1800+6007+300=8107万元
选项
答案
(1)酒店客房年总收益=250×280×365×60%=15330000元=1533万元。 (2)酒店会议室年总收益=5×1000×20×12=1200000元=120万元。 (3)计算总价格中的“酒店及会议室价格”不是6007万元,应改为6005万元。 (4)酒店办公室为配套管理用房,其价格已包含在酒店收益内,不再单独计算。
解析
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房地产估价案例与分析题库房地产估价师分类
0
房地产估价案例与分析
房地产估价师
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