地处县城的某房地产开发公司为增值税一般纳税人,2019年3月对一处已竣工的房地产开发项目进行验收,可售建筑面积共计25000平方米。该项目的开发和销售情况如下: (1)该公司取得土地使用权应支付的土地出让金为8000万元,政府减征了10%,该公司按规定缴纳

admin2019-10-24  45

问题 地处县城的某房地产开发公司为增值税一般纳税人,2019年3月对一处已竣工的房地产开发项目进行验收,可售建筑面积共计25000平方米。该项目的开发和销售情况如下:
(1)该公司取得土地使用权应支付的土地出让金为8000万元,政府减征了10%,该公司按规定缴纳了契税。
(2)该公司为该项目发生的开发成本为12000万元。
(3)该项目发生开发费用600万元,其中利息支出150万元,但不能按转让房地产项目计算分摊。
(4)4月销售20000平方米的房屋,共计取得不含增值税收入40000万元。
(5)将5000平方米的房屋出租给他人使用(产权未发生转移),月不含增值税租金为45万元,租期为8个月。
(6)2019年8月税务机关要求该房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算。其他相关资料:当地适用的契税税率为5%,计算土地增值税时开发费用的扣除比例为10%,增值税采用简易办法计税。
根据上述资料,回答下列问题:
该公司应缴纳的土地增值税为(    )万元。

选项 A、7766.40  
B、5824.80
C、6957.60  
D、6737.20

答案D

解析 税法规定,不得因减免土地出让金而减免契税。取得土地使用权时应纳契税=8000×5%=400(万元)。计算土地增值税时,扣除项目要坚持配比原则,对外出租的部分,对应的成本费用不能扣除。允许扣除的土地使用权支付金额=[400+8000×(1-10%)]×(1-5000÷25000)=6080(万元)。
允许扣除的开发成本=12000×(1-5000÷25000)=9600(万元)。
应纳增值税=40000×5%=2000(万元)。允许扣除的税金及附加=2000×(5%+3%+2%)=200(万元)。
由于利息支出不能按转让房地产项目计算分摊,所以,允许扣除的开发费用=(6080+9600)×10%=1568(万元)。增值额=40000-[6080+9600+1568+200+(6080+9600)×20%]=40000-20584=19416(万元)。增值率=19416÷20584×100%=94.33%,适用税率为40%,速算扣除系数为5%。应缴纳土地增值税=19416×40%-20584×5%=6 737.20(万元)。
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