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某写字楼坐落于××市××大街,该用地原为危改小区,2005年8月1日新城公司获立项批准,开始拆迁及其他前期工作,同年11月1日有偿获得土地使用权,一次性向政府交纳了地价款并开工。2007年8月1日将全面竣工。根据批准的规划及施工图,估价对象为带裙房的现浇框
某写字楼坐落于××市××大街,该用地原为危改小区,2005年8月1日新城公司获立项批准,开始拆迁及其他前期工作,同年11月1日有偿获得土地使用权,一次性向政府交纳了地价款并开工。2007年8月1日将全面竣工。根据批准的规划及施工图,估价对象为带裙房的现浇框
admin
2010-06-15
31
问题
某写字楼坐落于××市××大街,该用地原为危改小区,2005年8月1日新城公司获立项批准,开始拆迁及其他前期工作,同年11月1日有偿获得土地使用权,一次性向政府交纳了地价款并开工。2007年8月1日将全面竣工。根据批准的规划及施工图,估价对象为带裙房的现浇框架13层波浪形板式中档商务办公楼,具体规划要求如下:
(1)红线内占地面积:3199m
2
。
(2)建筑面积:14300m
2
其中:地下1层1280m
2
,车位5个,设备间240m
2
。
地上1层1280m
2
,其中餐饮娱乐等使用面积875m
2
。
地上2~12层10780m
2
,其中写字楼出租单元使用面积7793m
2
。
(3)容积率4.47,地上容积率为3.77。
(4)写字楼出租价格为每平方米建筑面积为5元/日,餐饮娱乐用房出租价格为每平方米使用面积7元/日,地下车位月租为800元/个。写字楼可出租的使用面积与建筑面积比为70%,餐饮娱乐部分75%,出租率:写字楼90%,餐饮娱乐95%,车位90%。管理费占总收益的1.5%,维修费占总收益的2.5%,房产税占总收益的12%,设备使用费占总收益的7%,税金占5.75%,营业税及附加占总收益的5%,当地同类投资资本化率为13.8%。
采用收益法估价部分计算如下:
1.年总收益
写字楼年总收益=5/70%×90%×10780×365/10000=1828.58万元
餐饮娱乐年总收益=7/75%×95%×875×365/10000=283.18万元
车位年总收益=800×5×90%×12/10000=28万元
年总收益总计2140万元
2.年总成本费用及税金
成本及运营费用=2140×28%=599.2万元
营业税及附加=2140×5%=107万元
3.估计年纯收益=2140-107-599.2=1433.8万元
4.计算收益价格
V=a/r×[1-1/(1+r)
n
]=1433.8/13.8×[1-1/(1/(13.8%)
48
]=10369万元
选项
答案
1.写字楼年总收益计算有错误,应为5×90%×10780×365=1770.62万元 2.车位年总收益计算结果有错误,应为800×5×90%×12=4.32万元 年总收益=1770.62+283.18+4.32 =2058.12万元 3.成本及运营费用计算中错误,应为2058.12×28.75%=591.71万元 年纯收益=2058.12-591.71-2058.12×5% =1363.50万元 4.计算收益价格中年期有误,应为 V=a/r×[1-1/(1+r)
N
] [*] =9861.12万元
解析
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房地产估价案例与分析题库房地产估价师分类
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