甲公司因欲在街面上建造一栋办公楼，向乙银行借款3000万元，双方同时约定，甲公司以其取得的用于建造该办公楼的建设用地使用权为乙银行设立抵押权，担保该3000万元借款债务。双方办理了建设用地使用权的抵押登记。此后，甲公司与丙建筑公司签订建设工程施工合同，约定

admin2014-10-26 46

问题甲公司因欲在街面上建造一栋办公楼，向乙银行借款3000万元，双方同时约定，甲公司以其取得的用于建造该办公楼的建设用地使用权为乙银行设立抵押权，担保该3000万元借款债务。双方办理了建设用地使用权的抵押登记。此后，甲公司与丙建筑公司签订建设工程施工合同，约定由丙公司承建甲公司办公楼工程。丙公司在打地基时，在该建设用地上挖了一个大坑，设置了明显的警示标志，但未采取其他安全措施。丁运输公司的驾驶员张某在给丙建筑公司运送建材时违章超速逆行，骑自行车的行人李某为了躲避张某驾驶的汽车向路边躲闪，跌入丙公司挖的大坑中，身受重伤，造成损失20万元。后丙公司建造的办公楼经竣工验收合格。交付房屋后，甲公司将办公楼出租给戊公司，租期30年。甲公司因业务需要又向己银行借款2000万元，双方约定甲公司以其建造办公楼的建设用地使用权为己银行设立抵押权，双方仅办理了建设用地使用权的抵押登记。因甲公司拖欠丙公司到期工程价款800万元，且催告后经过合理期间仍不支付。
2012年3月1日，丙公司与长城资产管理公司达成协议，丙公司将对甲公司的800万元工程价款债权转让给长城资产管理公司。转让的通知于2012年3月10日到达甲公司。后甲公司因生产需要向大同公司购买润滑油20吨，约定由大同公司代办托运，但未约定交付地点。大同公司于是与小康运输公司签订运输合同，约定由小康运输公司将润滑油运送给甲公司，运费2万元，由甲公司支付给小康运输公司。小康公司运输至中途，因泥石流致使运输的润滑油全部毁损灭失。因甲公司到期不能对乙银行和己银行清偿到期债务，乙银行申请法院拍卖了该办公楼及其占有的建设用地使用权，共得价款3000万元(经合法评估办公楼占有范围的建设用地使用权变卖所得为2000万元；办公楼变卖所得价款为1000万元)，均由庚公司购得。此时，甲公司对乙银行共负担到期债务3000万元；对己银行共负担到期债务2000万元。
据此，请回答下列问题：
庚公司购得建设用地使用权与办公楼后，关于所有权人庚公司与承租人戊公司之间的关系，下列表述正确的是：( )

选项 A、甲公司与戊公司的租赁合同对庚公司继续有效，但超过20年的部分除外
B、甲公司与戊公司的租赁合同对庚公司继续有效，包括超过20年的部分
C、庚公司有权请求戊公司返还房屋，戊公司可对甲公司主张违约责任
D、庚公司无权请求戊公司返还房屋，但庚公司可请求甲公司承担违约责任

答案A

解析租赁合同的期限；抵押权实现与买卖不破租赁
①《物权法》第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”同时，《城镇房屋租赁合同解释》第20条规定：“租赁房屋在租赁期问发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人行使抵押权发生所有权变动的；(二)房屋在出租前已被人民法院查封的。”据此可知，先出租，后抵押的，抵押权实现时导致租赁物所有权变动的，仍适用买卖不破租赁规则。
②《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限白续订之日起不得超过二十年。”
③综上，本题唯一正确答案为A选项。

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