估价对象概况:本估价对象是一块“三通一平”的建设用地,土地总面积10000m2,且土地形状规则;规划许可用途为商业和居住,容积率≤5,建筑覆盖率≤50%;土地使用权出让时间为2004年10月,土地使用年限从土地使用权出让时起50年。通过市场调查研究,得知该

admin2021-10-09  44

问题 估价对象概况:本估价对象是一块“三通一平”的建设用地,土地总面积10000m2,且土地形状规则;规划许可用途为商业和居住,容积率≤5,建筑覆盖率≤50%;土地使用权出让时间为2004年10月,土地使用年限从土地使用权出让时起50年。通过市场调查研究,得知该块土地的最佳开发利用方式如下:①用途为商业与居住混合。②容积率达到最大的允许程度,即为5,故总建筑面积为50000m2。③建筑覆盖率适宜为30%。④建筑物层数确定为18层。其中,1~2层的建筑面积相同,均为3000m2,适宜为商业用途;3~18层的建筑面积相同,均为2750m2,适宜为居住用途。故商业用途的建筑面积为6000m2,居住用途的建筑面积为44000m2。预计共需3年时间才能完全建成投入使用,即2007年10月建成。根据对市场的调查分析,预计商业部分在建成后可全部售出,居住部分在建成后可售出30%,半年后再可售出50%,共余20%需一年后才能售出。商业部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积4500元,居住部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积2500元。建筑安装工程费预计为每平方米建筑面积1200元,勘察设计和前期工程费及管理费等预计为每平方米建筑面积500元。估计在未来3年的开发期内,开发建设费用(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)的投入情况下:第一年需投入20%,第二年需投入50%,第三年投入余下的30%。销售费用和销售税费预计为售价的9%,其中广告宣传和销售代理费为售价的3%,两税一费和交易手续费等为售价的6%。折现率选取14%。据了解,如果得到该土地,还需要按取得价款的3%缴纳有关税费。需要评估该块土地于2004年10月出让时的正常购买价格。

选项

答案建成后的总价值=4500元/m2×6000m2/(1+14%)3+2500元/m2×44000m2×[30%/(1+14%)3+50%/(1+14%)3.5+20%/(1+14%)4]=8829.33万元。 开发建设费用总额=(1200+500)元/m2×50000m2%[20%/(1+14%)0.5+50%/(1+14%)1.5+30%/(1+14%)2.5]=6921.57万元。 销售费用和销售税费总额=建成后的总价值×9%=8829.33万元×9%=794.64万元。 购地税费总额=总地价×3%=0.03总地价 总地价=(8829.33—6921.57—794.64)万元一0.03总地价 总地价=(8829.33—6921.57—794.64)万元/(1+0.03)=1080.70万元。

解析
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