2. 自考
  3. 某房地产公司于2011年1月以有偿出让方式取得一块使用期为50年的商业用地，土地面积为10 000平方米，并于2012年1月建成建筑面积为50 000平方米的办公楼。评估基准日，该类建筑物的重置价格为每平方米5 000元。评估人员了解到，当地同类写字楼租金

某房地产公司于2011年1月以有偿出让方式取得一块使用期为50年的商业用地，土地面积为10 000平方米，并于2012年1月建成建筑面积为50 000平方米的办公楼。评估基准日，该类建筑物的重置价格为每平方米5 000元。评估人员了解到，当地同类写字楼租金

admin2020-01-03  79
问题 某房地产公司于2011年1月以有偿出让方式取得一块使用期为50年的商业用地，土地面积为10 000平方米，并于2012年1月建成建筑面积为50 000平方米的办公楼。评估基准日，该类建筑物的重置价格为每平方米5 000元。评估人员了解到，当地同类写字楼租金为每天每平方米4元，空置率在10％左右，每年需支付的管理费为年租金的3％，维修费为重置价格的1．5％，税费为租金收入的15％，保险费为重置价格的0．2％，土地的还原利率为6％，建筑物的还原利率为8％。
  要求：根据上述资料估算该宗地2013年1月30日的价格。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)
选项
答案有效毛收入=4×365×5×(1-10％)=6 570(万元／年) 营运成本=6 570×(3％+15％)+5 000×5×(1．5％+0．2％)=1 182．6+425=1 607．6(万元) 年净收入=6 570-1 607．6=4 962．4(万元) 建筑物的现值=5 000×5×(1-1／49)=24 489．80(万元) 建筑物的纯收益=24 489．80×8％=1 959．18(万元) 土地的纯收益=4 962．4-1 959．18=3 003．22(万元) 土地的评估值=3 003．22×(P／A，0．06，48)=3 003．22×15．65=47 000．39(万元)
解析
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