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某砖混结构二层住宅,宅基地面积200平方米,房屋建筑面积240平方米,月租金4800元,年房租损失准备费以半月租金计,管理费按年租金3%计,房产税按年租金的12%计,土地使用税每年按每平方米2元计,保险费每年576元。土地还原利率为8%,建筑物还原利率为1
某砖混结构二层住宅,宅基地面积200平方米,房屋建筑面积240平方米,月租金4800元,年房租损失准备费以半月租金计,管理费按年租金3%计,房产税按年租金的12%计,土地使用税每年按每平方米2元计,保险费每年576元。土地还原利率为8%,建筑物还原利率为1
admin
2015-08-03
71
问题
某砖混结构二层住宅,宅基地面积200平方米,房屋建筑面积240平方米,月租金4800元,年房租损失准备费以半月租金计,管理费按年租金3%计,房产税按年租金的12%计,土地使用税每年按每平方米2元计,保险费每年576元。土地还原利率为8%,建筑物还原利率为10%,建筑物评估时的剩余使用年限为25年,另运用市场比较法求得土地价格为每平方米1200元。请用残余法评估该住宅建筑物价格。
选项
答案
房地产年总收益=4800×12=57600(元) 年总费用=年房租损失准备费+管理费+房地产税+土地使用税+保险费 =2400+57600×12%+200×2+57600×3%+576=12016(元) 年总净收益=年总收益-年总费用=57600-12016=45584(元) 土地总价=1200×200=240000(元) 土地年净收益=22482.91(元) 建筑物年净收益=房地产年净收益-土地年净收益=45584-22482.91=23101.09(元)建筑物折旧率=1/25=4% 建筑物价格=23101.09×[*]÷(10%+4%)=158772.12(元) 每平方米价格=661.55元/平方米
解析
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