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估价对象为一政府用办公楼:土地总面积1000m2,建筑总面积4500m2,建于1984年9月底,钢筋混凝土结构。搜集有关资料如下: (1) 搜集三宗土地交易实例作为可比实例,有关资料如下表所示: 从2003年11月~2004年10月地价每月上升0.5%。
估价对象为一政府用办公楼:土地总面积1000m2,建筑总面积4500m2,建于1984年9月底,钢筋混凝土结构。搜集有关资料如下: (1) 搜集三宗土地交易实例作为可比实例,有关资料如下表所示: 从2003年11月~2004年10月地价每月上升0.5%。
admin
2013-11-04
35
问题
估价对象为一政府用办公楼:土地总面积1000m
2
,建筑总面积4500m
2
,建于1984年9月底,钢筋混凝土结构。搜集有关资料如下:
(1) 搜集三宗土地交易实例作为可比实例,有关资料如下表所示:
从2003年11月~2004年10月地价每月上升0.5%。 (2) 当地征用农地的费用等资料如下: 在估价时点征用郊区农地,平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用,向政府交付土地使用权出让金等为150元/m
2
,土地开发费用、税金和利润为120元/m
2
,以上合计为城市边缘熟地的价格。 该城市土地分为8个级别,城市边缘土地为第8级,而估价对象处于第3级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示:
(3) 建筑物的重置价格为l100元/m
2
。
(4) 建筑物耐用年限为60年,无残值。
试用成本法评估该办公楼2004年9月30日的价值。(土地重置价要求分别用市场法和成本法求取,如需计算平均值,请采用简单算术平均法)
选项
答案
(1)成本法公式如下: 房地产价格=土地重置价+建筑物重置(或重建)价-建筑物折旧 (2) 求取土地的重置价: 1)用市场法求取: A修正后的单价=2200×(100÷100)×(1+0.5%)
6
×(100÷97)=2336.94(元/m
2
) B修正后的单价=2050×(100÷100)×(1+0.5%)
9
×(100÷92)=2330.56(元/m
2
) C修正后的单价=2380×(100÷103)×(1+0.5%)
4
×(100÷105)=2244.99(元/m
2
) 再用简单算术平均法求得土地价格为:(2336.94+2330.56+2244.99)÷3=2304.16(元/m
2
) 2)用征用农地的费用加土地开发费和土地使用权出让金等,再加上地段差价调节的办法求取土地价格为: [(100000÷666.67)+150+120]×5.38=2259.60(元/m
2
) 3)再用简单算术平均法求得上述两法的平均土地价格为: (2304.16+2259.60)÷2=2281.88(元/m
2
) 土地总价=2281.88×1000=2281900(元)=228.19(万元) (3) 求建筑物的重置价值为: 1100×4500=4950000(元)=495(万元) (4) 求建筑物折旧总额为: 495×(20÷60)=165(万元) (5) 计算估价额: 该房地产价格(总价)=228.19+495-165=558.19(万元) 该房地产价格(单价)=5581900÷4500=1240.42(元/m
2
)
解析
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房地产估价理论与方法题库房地产估价师分类
0
房地产估价理论与方法
房地产估价师
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