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  3. 某房地产开发公司专门从事普通住宅商品房开发。2011年3月2日，该公司出售普通住宅一幢，总面积91000平方米。该房屋支付土地出让金2000万元，房地产开发成本8800万元，利息支出为1000万元，其中40万元为银行罚息(不能按收入项目准确分摊)。假设城建

某房地产开发公司专门从事普通住宅商品房开发。2011年3月2日，该公司出售普通住宅一幢，总面积91000平方米。该房屋支付土地出让金2000万元，房地产开发成本8800万元，利息支出为1000万元，其中40万元为银行罚息(不能按收入项目准确分摊)。假设城建

admin2013-06-11  39
问题 某房地产开发公司专门从事普通住宅商品房开发。2011年3月2日，该公司出售普通住宅一幢，总面积91000平方米。该房屋支付土地出让金2000万元，房地产开发成本8800万元，利息支出为1000万元，其中40万元为银行罚息(不能按收入项目准确分摊)。假设城建税税率为7％，印花税税率为0．05％、教育费附加征收率为3％。当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10％。企业营销部门在制定售房方案时，拟定了两个方案，方案一t销售价格为平均售价2000元／平方米；方案二：销售价格为平均售价1978元／平方米。
要求回答下列问题：
(1)分别计算各方案该公司应纳土地增值税。
(2)比较分析哪个方案对房地产公司更为有利，并计算两个方案实现的所得税前利润差额。
选项
答案各方案该公司应纳土地增值税方案一：计算扣除项目： (1)取得土地使用权所支付的金额；2000万元 (2)房地产开发成本：8800万元 (3)房地产开发费用=(2000+8800)×10％=1080(万元) (4)税金；销售收入=91000×2000÷10000=18200(万元)营业税=18200×5％=910(万元)城建税及教育费附加=910×(7％+3％)=91(万元)印花税=18200×0．05％=9．1(万元)土地增值税中可以扣除的税金=910+91=1001(万元) (5)加计扣除=(2000+8800)×20％=2160(万元)扣除项目金额合计=2000+8800+1080+1001+2160=15041(万元)增值额=18200-15041=3159(万元)增值率=3159÷15041=21％<50％，适用税率30％。土地增值税税额=3159×30％=947．7(万元) 方案二： 计算扣除项目： (1)取得土地使用权所支付的金额：2000万元 (2)房地产开发成本：8800万元 (3)房地产开发费用=(2000+8800)×10％=1080(万元) (4)与转让房地产有关的税金：销售收入=91000×1978÷10000=17999．8(万元)营业税=17999．8X5％=899．99(万元)城建税及教育费附加=899．99X(7％+3％)=90(万元)印花税=17999．8×0．05％=9(万元)土地增值税中可以扣除的税金=899．99+90=989．99(万元) (5)加计扣除=(2000+8800)×20％=2160(万元)扣除项目金额合计=2000+8800+1080+989．99+2160=15029．99(万元)增值额=17999．8-15029．99=2969．81(万元)增值率=2969．81÷15029．99=19．76％根据土地增值税税收优惠规定：建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税，所以，第二种方案不交土地增值税。比较分析对房地产公司更为有利的方案，并计算两个方案实现的所得税前利润差额。 (1)方案一所得税前利润=18200-(2000+8800+1000+1001+9．1+947．7)=4442．2(万元)方案二所得税前利润=17999．8-(2000+8800+1000+989．99+9)=5200．81(万元)方案二虽然降低了售价，但是由于不需要缴纳土地增值税，使得税前利润较方案一高，所以。对房地产公司更为有利的是方案二。 (2)两种方案在所得税前利润差额=5200．81-4442．2=758．61(万元)
解析
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