2. 工程
  3. 某市一工业企业于1998年10月以出让方式取得一宗国有土地，建造了厂房进行生产，土地面积6000m2，建筑面积4800m2，出让年限50年。该企业对地上建筑物办理了财产保险，根据《保险合同》规定，若地上建筑物毁损，保险公司将按建筑物毁损价值的80%进行赔偿

某市一工业企业于1998年10月以出让方式取得一宗国有土地，建造了厂房进行生产，土地面积6000m2，建筑面积4800m2，出让年限50年。该企业对地上建筑物办理了财产保险，根据《保险合同》规定，若地上建筑物毁损，保险公司将按建筑物毁损价值的80%进行赔偿

admin2009-04-28  34
问题 某市一工业企业于1998年10月以出让方式取得一宗国有土地，建造了厂房进行生产，土地面积6000m2，建筑面积4800m2，出让年限50年。该企业对地上建筑物办理了财产保险，根据《保险合同》规定，若地上建筑物毁损，保险公司将按建筑物毁损价值的80%进行赔偿。2004年4月，因生产事故造成地上建筑物毁损70%，该企业向保险公司提出索赔。保险公司经过核实，认为符合理赔条件，特委托某估价机构对地上建筑物毁损价值进行评估，并确定理赔额度。为此，该估价机构搜集了如下可用资料。
   (1)该地块所处区域内两幢类似物业的近期交易价格分别为：实例A为1250元/平方米，实例B为1420元/平方米。
   (2)该地块所处区域于2003年10月出租的一工业厂房(实例C)，房地年出租净收益为 105元/平方米，可收益年限50年。
   (3)该地块与三个可比实例A、B、C的影响因素修正指数如表11-4，表中数值表示各案例条件与待估房地产比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件比待估房地产好。
　　　　　　　表11-3　　　　　　　　　地块与比较实例的影响因素修正指数比较因素

　　(4)该地块所处区域目前征地费(包括土地取得费及相关税费)为18万元/亩，土地开发费 1.5亿元/km2，土地开发周期为1年，当地银行贷款利率6%，土地开发利润率12%，土地增值收益率20%，土地还原利率7%，综合还原利率8%。
选项
答案(一)解题思路 首先根据出租资料采用收益还原法计算出租厂房即实例C价格；然后采用市场比较法计算不动产总价；用成本逼近法计算土地总价，最后根据不动产总价＝土地总价+建筑物现值，计算建筑物现值，从而最终得到建筑物毁损价值及理赔额度。 收益还原法计算公式为 (a÷r)×[1-l÷(1+r)n] 式中：a——纯收益； r——土地还原利率； n——土地产收益年期。 市场比较法基本公式为 待估宗地价格＝比较实例宗地价格×待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数×待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期地价指数×待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数×待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数 成本逼近法测算地价公式： 土地价格＝(土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+税费+土地出让金)×年期修正系数 (二)计算步骤 1．用收益还原法计算实例C价格 (105/8%)×[1-1/(1+8%)50]＝]284.516(元/平方米) 2．用市场比较法计算不动产总价P 第一步：分别计算三个案例的比准价格 A＝1250×100/103×100/98×100/100×100/99×100/100＝1250.868(元/平方米) B＝1420×100/100×100/108×100/99×100/103×100/105＝1228.013(元/平方米) C＝1284.516×100/98×100/100×100/102×100/99×100/107＝1213.094(元/平方米) 第二步：采用简单算术平均求取不动产总价 单位面积不动产价格＝(1250.868+1228.013+1213.094)/3＝1230.658(元/平方米) 不动产总价＝1230.658×4800＝590.716万元 3．应用成本逼近法计算土地总价 第一步：土地取得费：18万元/亩＝270(元/平方米) 第二步：土地开发费：1.5亿元/平方米＝150(元/平方米) 第三步：计算利息：270×[(1+6%)1+150×[(1+6%)0.5-1)＝20.634(元/平方米) 第四步：计算开发利润：(270+150)×12%＝50.400(元/平方米) 第五步：成本地价：270+150+20.634+50.400＝491.034(元/平方米) 第六步：土地增值收益：491.034×20%＝98.207(元/平方米) 第七步：目前剩余年期44.5年的土地使用权现值 (491.034+98.207)×[1-1/(1+7%)44.5]＝560.219(元/平方米) 第八步：土地使用权总价＝560.219×6000＝336.131万元 4．计算建筑物现值 建筑物现值＝不动产总价－土地总价＝590.716-336.131＝254.585万元 5．计算建筑物毁损价值 建筑物毁损价值＝254.585×70%＝178.21万元 6．保险公司理赔额度 保险公司理赔额度＝178.21×80%＝142.57万元
解析
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