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  3. 某房地产开发公司对某一地块有两种开发方案。 A方案：一次性开发多层住宅建筑面积45000m2，需投入总成本费用(包括前期开发成本、施工建造成本和销售成本，下同)9000万元，开发时间(包括建造、销售时间，下同)为18个月。 B方案：将该地块分成

某房地产开发公司对某一地块有两种开发方案。 A方案：一次性开发多层住宅建筑面积45000m2，需投入总成本费用(包括前期开发成本、施工建造成本和销售成本，下同)9000万元，开发时间(包括建造、销售时间，下同)为18个月。 B方案：将该地块分成

admin2009-05-04  27
问题 某房地产开发公司对某一地块有两种开发方案。
   A方案：一次性开发多层住宅建筑面积45000m2，需投入总成本费用(包括前期开发成本、施工建造成本和销售成本，下同)9000万元，开发时间(包括建造、销售时间，下同)为18个月。
   B方案：将该地块分成东、西两区并分两期开发。一期在东区先开发高层住宅建筑面积 36000m2，需投入总成本费用8100万元，开发时间为15个月；二期开发时，如果一期销路好，且预计二期销售率可达100%(售价和销量同一期)，则在西区继续投入总成本费用8100万元开发高层住宅建筑面积36000m2。如果一期销路差，或暂停开发，或在西区改为开发多层住宅建筑面积22000m2，需投入总成本费用4600万元，开发时间为15个月。
   两方案销路好和销路差时的售价和销量情况汇总于见表1-5。
   根据经验，多层住宅销路好的概率为0.7%，高层住宅销路好的概率为0.6%。如暂停开发每季损失10万元。季利率为2%(见表1-6)。

问题：
右两方案销路好和销路差情况下，分期计算季平均销售收入各为多少万元?(假定销售收入在开发时间内均摊)
2．绘制两级决策的决策树。
3．试决定采用哪个方案。
(注：计算结果保留两位小数。)  
选项
答案计算季平均销售收入 A方案开发多层住宅 销路好：(4.5×4800×100%÷6)万元＝3600万元 销路差：(4.5×4300×80%÷6)万元＝2580万元 B方案一期 开发高层住宅 销路好：(3.6×5500×100%÷5)万元＝3960万元 销路差：(3.6×5000×70%÷5)万元＝2520万元 B方案二期 开发高层住宅：(3.6×5500×100%÷5)万元＝3960万元 开发多层住宅：销路好：(2.2×4800×100%÷5)万元＝2112万元 销路差：(2.2×4300×80%÷5)万元＝1513.6万元 2．画决策树，如图1-4所示。 [*] 3．方案选择 机会点① 净现值的期望值＝(3600×0.7+2580×0.3)×(P/A，2%，6)-9000 ＝[(3600×0.7+2580×0.3)×5.601-9000]万元＝9449.69万元 等额年金：9449.69×(A/P，2%，6)＝9449.69×/(P/A，2%，6) ＝(9449.69/5.601)万元＝1687.14万元 机会点③ 净现值的期望值：3960×(P/A，2%，5)×1.0-8100 ＝(3960×4.713×1.0-8100)万元＝10563.48万元 等额年金：10563.48×(A/P，2%，5)＝10563.48/(P/A，2%，5) ＝(10563.48/4.713)万元＝2241.35万元 机会点④ 净现值的期望值：-10×(P/A，2%，5)＝(-10×4.713)万元＝-47.13万元 等额年金：-47.13×(A/P，2%，5)＝-47.13/(P/A，2%，5) ＝(-47.13/4.713)万元＝-10.00万元 机会点⑤ 净现值的期望值：(2112×0.7+1513.6×0.3)×(P/A，2%，5)-4600 ＝[(2112×0.7+1513.6×0.3)×4.713-4600]万元＝4507.78万元 等额年金：4507.78×(A/P，2%，5)＝[4507.78/(P/A，2%，5)]万元＝956.46万元 根据计算结果判断，B方案在一期开发高层住宅销路差的情况下，二期应改为开发多层住宅。 机会点② 净现值的期望值：[10563.48×(P/F，2%，5)+3960×(P/A，2%，5)]×0.6+ [4507.78×(P/F，2%，5)+2520×(P/A，2%，5)]×0.4-8100 ＝(10563.48×0.906+3960×4.713)×0.6+(4507.78×0.906+2520×4.713)×0.4-8100 ＝(16940.40+6384.32-8100)万元＝15224.72万元 等额年金：15224.72×(A/P，2%，10)＝15224.72/(P/A，2%，10) ＝(15224.72/8.917)万元＝1707.38万元 根据计算结果，应采用B方案，即一期先开发高层住宅，在销路好的情况下，二期继续开发高层住宅，在销路差的情况下，二期改为开发多层住宅。
解析
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