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  3. 关于金环大厦估价报告书 一、委托估价单位：金环房地产开发公司 二、委托房地产名称：金环大厦 三、估价目的：评估金环大厦基地1996年7月之抵押价格 四、委托对象概况 1．金环大厦为一商业、办公综合楼，其土地使用权通过出让方式取

关于金环大厦估价报告书 一、委托估价单位：金环房地产开发公司 二、委托房地产名称：金环大厦 三、估价目的：评估金环大厦基地1996年7月之抵押价格 四、委托对象概况 1．金环大厦为一商业、办公综合楼，其土地使用权通过出让方式取

admin2012-01-08  33
问题 关于金环大厦估价报告书
   一、委托估价单位：金环房地产开发公司
   二、委托房地产名称：金环大厦
   三、估价目的：评估金环大厦基地1996年7月之抵押价格
   四、委托对象概况
   1．金环大厦为一商业、办公综合楼，其土地使用权通过出让方式取得，出让合同于 1995年7月签订，土地使用年限70年。土地面积4000m2，建筑密度≤70%，建筑容积率≤10.5。
   2．现该地块已经拆平，开发商拟定于1996年8月18日开工奠基建设。
   3．金环大厦共28层(无地下室)，商场部分共3层，建筑面积共8000m2，四层以上为写字楼，建筑面积共34000m2。
   4．经测算，大厦建造成本为平均每平方米4500元，专业费、筹建管理费为每平方米 800元，建设周期三年，利息率为12%，利息为每平方米1620元。
   五、估价思路与方法
   本评估目的是金环大厦基地估价，综合性物业基地的估价宜采用假设开发法。由于目前市场上很少有同类物业的买卖实例，而较多的是出租，故先要以市场法评估出金环大厦的纯收益，再用收益法估算出物业的总开发价格，然后再估算出土地价格。
   六、估价过程
   1．商场部分价格。
   根据同类地区市场资料分析测算，委估对象商场的现时市场租金为每天每平方米4美元，其中管理费占5%，水电等供应费占3%，营业税占5%，维修保险费占5%，租金纯收益为每天每平方米2.88美元，则其价格为：
   P=2.88/10.98%×365×8000=8328(万美元)
   2．办公楼部分价格。
   根据市场资料测算，办公楼部分的纯收益为每天每平方米0.68美元，该办公楼中的20%为开发商自用，则办公楼部分的价格为：
   P=0.68×365/10.98%×34000×0.8=6148(万美元)
   3．物业总开发价值。
   8328+6148=14467(万美元)
   4．物业总开发费用。
   (4500+800+1620) ×42000=29064(万元人民币)
   折合美元为3502万美元(1:8.3)
   5．开发商利润。
   房地产开发的投资率通常在15%～20%，本项目酌取18%，则三年为54%，利润为 3502×0.54=1891(万美元)
   6．销售税费。
   合计为销售额的5.5%，则税费为：14476×0.54=796(万美元)
   7．地价估算。
   设地价为P，购地手续费用0.01P，地价款在两年中平均支付，则利息为：
   P×(1+12%)2-P=0.2544P
   地价合计为1.2644P
   地价计算为：1.2644P=14476-(3502+1891+796)
   P=(14476-6189)/1.2644=6554(万美元)
   七、评估结论
   本委估对象金环大厦基地之抵押价值为评估价格的70%，计肆仟伍佰捌拾捌万美元(4588万美元)。
   八、估价作业日期：1996年7月15～30日
   ×××房地产估价所
选项
答案一份规范完整的估价报告书一般应由六个部分组成，即：封面、目录、致委托估价方函、估价结果报告、估价过程报告及有关附件。 分析《关于金环大厦估价报告书》，有以下一些问题： (1) 从报告的格式上看，不够规范，缺少封面、目录、致委托估价方函、估价结果报告及有关附件，所提供的报告书充其量只是一份估价过程报告而已。 (2) 报告没有估价时点(即评估基准日)。 (3) 报告没有明确的受理估价方及注册估价师签名。 (4) 报告没有写明评估人姓名及注册估价师签名。 (5) 报告没有说明评估原则及其依据。 (6) 报告未对所估物业地块的位置、坐落、四至、地势、地质条件及周围情况、交通通达程度等予以必要的说明。 (7) 报告中未对土地使用权出让金是否已经全部支付、国有土地使用证是否已经取得等重要事项做出明确交代，出让金是多少亦应注明。 (8) 评估人员是否亲临现场勘察，实地观察结果应予以介绍。 (9) 委估房地产名称不确切，实际上只是金环大厦基地而不是对金环大厦进行估价。 (10) 报告书第六部分“估价过程”中，在“1．商场部分价格”计算有误，租金纯收益每天每平方米应为4×(1-5%-3%-5%-5%)=4×(1-18%)=3.28(美元)，而不是2.88美元。 (11) 在第1、2项中计算用的资本化率10.98%不知由何而来，未做任何说明。 (12) 在“2．办公楼部分价格”计算中，办公楼部分纯收益为每天每平方米0.68美元，不知出自何处，应予说明。 (13) 办公楼中的20%为开发商自用，且不去评说自用5层约6800m2显然太大，就是自用部分按最高最佳使用原则，也应一并计算。如果这幢大厦全部自用，难道就没有价值了吗? (14) 报告书第六部分第“1．商场部分价格”计算式结果有误，应为7659万美元，而不应是8328万美元。何况也不能按商场建筑面积8000m2计算，出租面积一般应按使用面积计算。 (15) 报告书第六部分“3．物业总开发价值”计算有误，8328+6148=14476(万美元)，而不应是14467万美元。何况不能用8328万美元，应用7659万美元，即应为：7659+6148= 13807(万美元)。 (16) 报告书第六部分第1、2款中所用的收益法计算公式是有假设前提的，即物业每年的纯收益不变，各年的资本化率不变，而此物业在长达70年(当然还应去掉建设期)的时间中，难以保证上述两项假设全部成立。 (17) 报告书第六部分“6．销售税费”计算有误，14476×0.54=7817.04(万美元)。而不应是796万美元。而0.54显然也不对，应是0.055，即13807×0.055=759(万美元)销售税费较为合理。 (18) 报告书第六项部分“7．地价估算”算式因为地价款在两年中平均支付，所以利息不应按两年计算，可按期中计算，即一年期支付，P×(1+12%)-P=1.12P-P= 0.12P，购地手续费为0.01P，地价合计为1.12P。 (19) 由以上可知，地价计算式应为：1.13P=13807-(3502+1891+759)=13807-6152=7655(万美元) P=7655/1.13=6774.34(万美元) (20) 报告书第七部分评估结论中，抵押价值应为评估价格的70%，计肆仟柒佰肆拾贰万美元(4742万美元)。 (21) 报告书缺少估价条件及估价额应用的说明事项。 (22) 报告书没有说明参与估价的人员与委估单位和估价对象有无利害关系。 (23) 报告书缺少有关的附属资料，如宗地图纸、土地使用权证书、金环公司营业执照、法人代表身份证复印件等。 (24) 委估单位的名称不完整，一般在公司全称开头应冠以地名。 (25) 估价报告书应有估价事务所公章。 (26) 应注明出具估价报告书的年、月、日。
解析
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