2. 工程
  3. 某企业拥有A宗地的划拨土地使用权，并于2002年9月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议，租期20年，实际支付的年租金为10元/m2。A宗地土地面积为30000m2，用途为工业，现已达到“五通一平”的开发程度。 经调查，A宗地周边有三宗条件相

某企业拥有A宗地的划拨土地使用权，并于2002年9月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议，租期20年，实际支付的年租金为10元/m2。A宗地土地面积为30000m2，用途为工业，现已达到“五通一平”的开发程度。 经调查，A宗地周边有三宗条件相

admin2009-03-10  40
问题 某企业拥有A宗地的划拨土地使用权，并于2002年9月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议，租期20年，实际支付的年租金为10元/m2。A宗地土地面积为30000m2，用途为工业，现已达到“五通一平”的开发程度。
   经调查，A宗地周边有三宗条件相似的工业用地，具体情况如下。
   (1)B宗地：占地45亩，于1998年9月1日通过征地方式取得，当时根据所在区域的市场行情，共支付了300万元征地及其相关税费，经开发建设，现已达到“七通一平”的开发程度，共花费土地开发费540万元。据调查，从1998年9月1日到2002年9月1日期间，征地费用和达到“七通一平”的土地开发费用分别上涨了20%和30%。
   (2)C宗地：占地，25000m2，于1998年9月1日通过出让方式取得。宗地已达到“三通斗平”的开发程度。按照2002年9月的市场行情，该宗地若出租经营，每年土地净收益可达55万元。
   (3)D宗地：占地3.5公顷，于2002年9月以国家作价人股方式取得，40年期、“七通一平”条件下作价425元/m2。
   B、C、D三宗地与A宗地之间除开发程度等差别外，其他因素的差别如下表所示。
   
   表中数值表示B、C、D各宗地与A宗地的比较，负值表示案例宗地比A宗地的对应条件差，正值表示案例宗地的条件优于A宗地。
   根据当地2002年9月的土地市场状况，从征地到完成“七通一平”的土地开发需要1年时间，土地开发费分季度投入，每季度投资额相等，在季内均匀投入；设定土地开发资金的贷款季利率为1.5%，需按季度按复利计算利息；土地开发的投资回报率为10%；土地增值收益率为 20%；土地还原率取6%。
   相对A宗地而言，其50年土地使用权价格因开发程度不同而有差异：达到“七通一平”时地价比“五通一平”高100元/m2，达到“五通一平”时地价比“三通一平”高60元/m2。
   根据以上条件，试回答以下问题。
   1．以B、C、D作为比较案例，利用市场比较法测算宗地A于2002年9月1日的土地价格。
   2．测算宗地A于2002年9月1日的市场年租金。
   3．测算宗地A于2002年9月1日的承租土地使用权价格。
选项
答案1．适用公式 1)成本逼近法基本公式 土地价格=(土地取得费及相关税费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益)×年期修正系数 2)市场比较法基本公式 比准价格=比较案例宗地价格×交易情况修正×区域因素修正×个别因素修正 3)收益还原法涉及的基本公式 (1)求取C宗地50年期土地使用权价格公式。 [*] 式中 P——土地价格 a——土地净收益； r——土地还原率； n——土地使用年期。 (2)求取宗地A市场年租金公式。 [*] 式中 a——土地年租金(不含各项费用)； P——宗地A价格； r——土地还原率； n——土地使用年期。 (3)求取宗地A承租土地使用权价格公式。 [*] 式中 P——承租土地使用权价格； PR——土地盈余租金； r——承租土地使用权还原率； n——收益年期。 2．计算步骤 题解一： 1)确定评估思路 (1)明确地价定义。为“五通一平”条件下、50年期、工业用地于2002年9月1日的土地使用权价格。 (2)确定评估思路。先选用成本逼近法和收益还原法分别测算宗地B、C土地使用权价格，然后选用市场比较法评估宗地A价格。 利用收益法测算宗地A的市场租金。 利用收益还原法测算宗地A的承租土地使用权价格。 2)测算B、C、D的实例价格 (1)B宗地价格。 利用成本逼近法测算地价： 土地取得费=[3000000÷(45÷15×10000)]×(1+20%)=120(元/m2) 土地开发费=[5400000÷(45÷15×10000)]×(1+30%)=234(元/m2) 贷款利息=120×[(1+1.5%)4-1]+234×1/4×[(1+1.5%)3.5-1]+234×1/4×[(1+1.5%)2.5-1]+234×1/4×[(1+1.5%)1.5-1)+234×1/4×[(1+ 1.5%)0.5-1]=7.36+3.13+2.22+1.32+0.44=14.47(元/m2) 开发利润=(120+234)×10%=35.40(元/m2) 土地增值收益=(120+234+14.47+35.40)×20%=80.77(元/m2) 无限年期地价=120+234+14.47+35.40+80.77=484.64(元/m2) [*] (2)C宗地价格。 利用收益还原法测算地价： [*] 3)利用市场比较法测算宗地A的价格。 (1)测算B宗地在“七通一平”状况下的修正价格： 交易案例价格×交易情况修正×区域因素修正×个别因素修正×比准价格 [*] B宗地修正到“五通一平”状况下的价格： 463.97-100=363.97(元/m2) (2)测算C宗地“三通一平”状况下的修正价格： 交易案例价格×交易情况修正×区域因素修正×个别因素修正=比准价格 [*] C宗地修正到“五通一平”状况下的价格： 333.58+60=393.58(元/m2) (3)测算D宗地在“七通一平”状况下的修正价格： 交易案例价格×交易情况修正×区域因素修正×个别因素修正=比准价格 [*] D宗地修正到“五通一平”状况下的价格： 494.04-100=394.04(元/m2) (4)计算A宗地的单位地价。 应用简单算述平均法估算A宗地在2002年9月1日、50年期、“五通一平”开发程度的土地使用权价格。 (363.97+393.58+394.04)÷3=383.86(元/m2) (5)计算A宗地的总价。 A宗地总价=383.86×30000=1151.58(万元) 4)计算A宗地的市场租金 题目未明确租赁费用问题，在此假定年净租金即市场年租金。 [*] 5)测算A宗地的承租土地使用权价格 (1)A宗地的租金盈余。 24.35-10=14.35(元/m2) (2)测算承租土地使用权价格。 依据《城镇土地估价规程》中的有关规定，承租土地使用权还原率通常比出让土地使用权还原率高1个百分点左右，故承租土地使用权还原率取7%。 [*] (3)A宗地承租土地使用权总价格。 152.02×30000=456.06(万元) 题解二： 1)、2)与题解一相同，第三步计算宗地A价格时，先对各案例进行开发程度调整，再进行交易情况及区域因素、个别因素修正，步骤如下。 3)利用市场比较法测算宗地A的价格 (1)测算B宗地的修正价格。 B宗地修正到“五通一平”状况下的价格： 458.33-100=358.33(元/m2) 交易案例价格×交易情况修正×区域因素修正×个别因素修正=比准价格 [*] (2)测算C宗地的修正价格。 C宗地修正到“五通一平”状况下的价格： 346.76+60=406.76(元/m2) 交易案例价格×交易情况修正×区域因素修正×个别因素修正=比准价格 [*] (3)测算D宗地在“七通一平”状况下的修正价格。 D宗地修正到“五通一平”状况下的价格： 445.21-100=345.21(元/m2) 交易案例价格×交易情况修正×区域因素修正×个别因素修正=比准价格 [*] (4)计算A宗地的单位价格。 应用算术平均法估算A宗地在2002年9月1日、50年期、“五通一平”开发程度的土地使，用权价格： (362.74+391.30+383.07)÷3=379.04(元/m2) (5)计算A宗地的总价。 A宗地的总价格=379.04×30000=1137.12(万元) 4)计算A宗地的市场租金 题目未明确租赁费用问题，在此假定年净租金即市场年租金。 [*] 5)测算A宗地的承租土地使用权价格 (1)A宗地的租金盈余。 24.05-10=14.05(元/m2) (2)计算承租土地使用权价格。 依据《城镇土地估价规程》中的有关规定，承租土地使用权还原率通常比出让土地使用权还原率高1个百分点左右，故承租土地使用权还原率取7%。 [*] (3)A宗地承租土地使用权总价格。 148.85×30000=446.55(万元)
解析
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