2. 工程
  3. 某单位于2001年11月以有偿出让方式取得A地块50年土地使用权，并于2003年11月在此地块上建成建筑物B。A地块面积为2 000m2，建筑面积为2 500 m2当时出让地价为100万元，建筑造价为300万元，其经济耐用年限为48年，残值率为4％。200

某单位于2001年11月以有偿出让方式取得A地块50年土地使用权，并于2003年11月在此地块上建成建筑物B。A地块面积为2 000m2，建筑面积为2 500 m2当时出让地价为100万元，建筑造价为300万元，其经济耐用年限为48年，残值率为4％。200

admin2014-04-04  28
问题 某单位于2001年11月以有偿出让方式取得A地块50年土地使用权，并于2003年11月在此地块上建成建筑物B。A地块面积为2 000m2，建筑面积为2 500 m2当时出让地价为100万元，建筑造价为300万元，其经济耐用年限为48年，残值率为4％。2006年11月该单位为与外商合资，需将该房地产评估作价，据调查，2001年—2006年该地区物价指数平均每年上涨8％，目前该地块周围地区征地等各项费用为20万元／亩，土地开发费为2亿元／m2，当地银行贷款年利率为12％，土地开发周期平均为一年，土地开发投资回报率为15％，当地土地增值收益率为15％，土地还原率为10％，目前该类建筑的重置价为1 500元／m2，试根据上述资料评估该单位房地产现值。
选项
答案(1)计算土地取得费及税费 土地补偿费和安置补助费的法定最高补偿标准为年产值的30倍，即为： 1)最高补偿标准=2 000×30／666．67元=60 000／666．67元／m2=90元／m2 2)青苗补偿及地上物补偿=2 000／666．67元／m2=3．0元／m2 3)征地费合计=(90+3．0)元／m2=93．0元／m2 4)征地管理费=93．0元／m2×4％=3．72元／m2 5)耕地占用税=5元／m2 6)耕地开垦费=10元／m2 7)土地取得费及税费=(93．0+3．72+5+10)元／m2=111．72元／m2 (2)土地开发费 土地开发费=90元／m2 (3)投资利息 投资利息={111．72 ×[(1+8％)1.5+1]+90×[(1+8％)0.75-1]}元／m2=19．02元／m2 (4)投资利润 投资利润=(111．72+90)元／m2×15％=30．26元／m2 (5)计算土地成本价格 成本价格=(111．72+90+19．02+30．26)元／m2=251．0元／m2 (6)计算土地增值 根据题意，这里土地增值率取20％，则 土地增值=25l元／m2×20％=50．2元／m2 (7)计算全开发区土地单位面积地价 全开发区土地单位面积地价=(251．0+50．2)元／m2=301．2元／m2 (8)计算可出让土地单位面积地价 可出让土地单位面积地价=301．2元／m2／80％=376．5元／m2即开发区50年期工业用地可出让的土地使用权价格为376．5元／m2。
解析
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