2. 职业资格
  3. 背景资料： 某市一综合大厦，于1999年10月底建成，用途为综合，其中1至3层为商场，建筑面积为4100平方米；4至10层为写字楼，建筑面积为7600平方米，建筑总容积率为3.8。该大厦用地是在1997年10月底以出让方式获得50年的土地使用权，出让

背景资料： 某市一综合大厦，于1999年10月底建成，用途为综合，其中1至3层为商场，建筑面积为4100平方米；4至10层为写字楼，建筑面积为7600平方米，建筑总容积率为3.8。该大厦用地是在1997年10月底以出让方式获得50年的土地使用权，出让

admin2009-01-31  28
问题 背景资料：
   某市一综合大厦，于1999年10月底建成，用途为综合，其中1至3层为商场，建筑面积为4100平方米；4至10层为写字楼，建筑面积为7600平方米，建筑总容积率为3.8。该大厦用地是在1997年10月底以出让方式获得50年的土地使用权，出让地价为1250万元。2002年该大厦所有者因经济纠纷被起诉，××市人民法院因审理案件需要，于2002年11月1日以××号价格鉴证委托书，委托××市价格认证中心对该宗土地在2002年10月31日现状基础设施条件下(基础设施条件略)的土地使用权价格进行鉴证。××市价格认证中心于2002年11月20日出具了价格鉴证结论书。
   据调查，该大厦以往租赁合同中商场的实际租金为5.2元/建筑平方米.日，写字楼的实际租金为3.6元/建筑平方米.日。目前同类物业的平均租金水平按可出租建筑面积计算为：商场4.9元/平方米.日(可出租面积占建筑面积的75%)，空置率为6%；写字楼为3.8元/平方米.日(可出租面积占建筑面积的68%)，出租率平均为80%。各类物业出租的费用为：年管理费为租金的5%，年维修费为重置价的8%，每年需支付税费为30元/建筑平方米，年保险费为重置价的2‰。该大厦为框架结构，重置价为3000元/建筑平方米，经济耐用年限为60年，该市从1997年至2002年物价指数每年上涨9个百分点，当地土地还原利率为8%，综合还原利率为9%，一年按365天计算。
选项
答案土地使用权价格鉴证结论书如下： 土地使用权价格鉴证结论书 ××市人民法院： 根据你院委托，我中心遵循独直、客观、公正的原则，按照规定的标准、程序和方法，依法对××大厦的土地使用权价格进行了鉴证。现将价格鉴证结果报告如下： 一、价格鉴证标的 ××市××大厦的土地使用权。 二、价格鉴证目的 为人民法院审理案件提供鉴证标的价格依据。 三、价格鉴证基准日 2002年10月31日。 四、价格定义 价格鉴证结论所指价格是，鉴证标的在鉴证基准日，采用公开市场价值标准确定的客观合理的价格。 五、价格鉴证依据 (一)国家有关政策、法规及技术标准文件 1．《中华人民共和国价格法》； 2．《中华人民共和国土地管理法》； 3．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》； 4．国家计委、最高人民法院、最高人民检察院、公安部印发的《扣押、追缴、没收物品估价管理办法》； 5．国家发展和改革委员会、最高人民法院、最高人民检察院、公安部、财政部印发的《关于扣押、追缴、没收及收缴财物价格鉴证管理的补充通知》； 6．《××省涉案物品估价管理条例》。 (二)委托方提供的资料 1．××市人民法院价格鉴证委托书(××鉴[2003]××号)； 2．《土地使用权证》(×地字第××号)等权属资料复印件。 (三)价格鉴证人员收集的有关资料 1．实地勘察资料； 2．政府有关部门提供的相关资料； 3．市场调查资料。 六、价格鉴证方法 根据鉴证标的实际情况，本次鉴证采用收益法。 七、价格鉴证过程 我中心接受委托后，成立了价格鉴证小组，制定了价格鉴证作业方案，此后，价格鉴证人员根据国家有关规程和标准，严格按照价格鉴证的程序和原则，通过现场勘查，确定采用收益法对标的进行价格鉴证。 1．年租金收入=(4100×75%×4.9×94%+7600×3.8×68%×80%)×365=1090.41(万元)。 2．年管理费=1090.41×5%=54.52(万元)； 年维修费=3000×(4100+7600)×8%=280.80(万元)； 年税费=30×(4100+7600)=35.1(万元)； 年保险费=3000×(4100+7600)×2‰=7.02(万元)； 年总费用=54.52+280.80+35.1+7.02=377.44(万元)。 3．计算房地年纯收益 纯收益=1090.41-377.44=712.97(万元)。 4．计算目前房地产总价值 总价值=A/r×[1-1/(1+r)n] 其中，A为纯收益712.97万元；r为综合还原利率9%；n为房地产收益年限=50-5=45(年)。 总价值=712.97/9%×[1-1/(1+9%)45]=7757.97(万元)。 5．计算大厦房产现值 大厦总使用年限=50-2=48(年)； 重置价格=3000×(4100+7600)=3510(万元)； 年折旧费=3510÷48=73.13(万元)； 房产现值=3510-73.13×3=3290.61(万元)。 6．计算大厦所占用土地目前的地价 总地价=房地产总价-房产现值=7757.97-3290.61=4467.36(万元)。 八、价格鉴证结论 鉴证标的价格为：￥4467.36万元(人民币肆仟肆佰陆拾柒万叁仟陆佰元整)。 九、价格鉴证限定条件 (一)委托方提供资料客观事实； (二)价格鉴证标的能持续经营。 十、声明 (一)价格鉴证结沦受结论书中已说明的限定条件限制。 (二)委托方提供资料的真实性由委托方负责。 (三)价格鉴证结论仅对本次委托有效，不做他用。未经我中心同意，不得向委托方和有关当事人之外的任何单位和个人提供。结论书的全部或部分内容，不得发表于任何公开媒体上。 (四)鉴证机构和鉴证人员与价格鉴证标的没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系。 (五)如对结论有异议，可于结论送达之日起15日内向鉴证机构提出重新鉴证、补充鉴证或委托省级以上政府价格主管部门设立的价格鉴证机构复核裁定。 十一、价格鉴证作业日期 2002年11月1日至2002年11月20日。 十二、价格鉴定机构 机构名称：××市价格认证中心 机构资质证书证号：×××××××××× 法人代表签字：××× 十三、价格鉴证人员 姓名 执业资格名称 资格证号 签字 ××× ××××××× ×××××× ××× ××× ××××××× ×××××× ××× 十四、附件 (一)××市中级人民法院价格鉴证委托述复印件； (二)价格鉴汪机构资质证书复印件； (三)价格鉴汪人员资格证书复印件。 ××价格认证中心(公章) 2002年11月20日
解析
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