某公司于2006年11月以有偿方式取得甲地块50年使用权,并于2007年11月在此地上建成建筑物乙,当时造价为1 200元/m2,其经济耐用年限为50年,目前该类建筑重置价格为1 500元/m2,残值率为10%,甲地块面积450m2,建筑面积为400m2,

admin2017-05-12  46

问题 某公司于2006年11月以有偿方式取得甲地块50年使用权,并于2007年11月在此地上建成建筑物乙,当时造价为1 200元/m2,其经济耐用年限为50年,目前该类建筑重置价格为1 500元/m2,残值率为10%,甲地块面积450m2,建筑面积为400m2,目前该建筑全部出租,每月实收租金为10 000元。据调查,当地同类建筑出租租金一般为每月30元/m2,土地及房屋还原利率分别为5%和6%,每年需要支付的耕地占用税及房产税为20元/建筑平方米,需要支付的年管理费为同类建筑物年租金的4%,年维修费为重置价格的2%,年保险费为重置价格的0.2%。
  要求:试根据以上资料计算甲地块在2010年11月的土地使用权价格(不计房屋现值利息)。

选项

答案(1)计算房地出租年收入,这里取当地同类建筑的客观租金收入30×400×12=144 000(元) (2)计算房地出租的年总费用 ①税金:20×400=8 000(元) ②管理费:144 000×4%=5 760(元) ③维修费:1 500×400×2 %=12 000(元) ④保险费:1 500×400×0.2%=1 200(元) ⑤年折旧费:1 500/(50-1)×400=12 245(元) 这里计算年折旧费所取残值率为零,因为到土地使用权50年期满,建筑物并未达到经济耐用年限即被国家无偿收回,所以土地使用者势必存49年中将建筑物折旧完。 合计:年出租总费用为①+②+③+④+⑤=39 205(元) (3)计算房屋出租年收益 房屋现值=房屋重置-折旧费 =1500×400-12245×3 =563 265(元) 房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原利率 =563 265×6% =33 795.9(元) (4)计算土地年收益 144 000-39 205-33 795.9 =70 999.1(元) (5)计算土地使用权价格 土地使用权价格=[*]=1 289 962.89(元)

解析
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